Konu: Kat Malikleri Toplantıları
Ari
Sitesi Yönetimi Koordinesinde 22-23 .05 2013
tarihleri ile 27-28 05.2013 tarihleri arasında Blok malikleri için yapılan Kentsel dönüşüm bilgilendirme
çalışmaları sonuçlanmış olup katılım ile ilgili bilgiler aşağıda
gösterilmiştir.
23 - 31. 05 .2013 tarihlerinde Yapılan Kentsel Dönüşüm
Bilgilendirme Toplantılara Katılım listesi
|
||||||
Blok
|
Sitede
oturan Malikler
|
Sitede
oturan Maliklerden Katılan
|
Kiraya Veren
Malikler
|
Kiraya
veren Maliklerden Katılan
|
Katılan
Malikler
|
Katılmayan
Malikler
|
TOPLAM
|
101
|
70
|
39
|
13
|
83
|
57
|
Ari Sitesi Yönetimince kat
maliklerine yazılı duyuru yapılması ve
elektronik posta adreslerine mesaj gönderilmesine rağmen tablodan da görüleceği üzere kat maliklerinden toplantıya
katılmayanların adetinin oldukça yüksek olduğu görülmektedir. İlgililerin
Site Yönetimden talep de bulunmaları halinde,
ek bilgilendirme toplantısında yüzde
yüze ulaşmak için yapılabilinecektir.
Bu toplantılarda aşağıdaki
özet bilgiler verilmeye çalışılmıştır.
Ø Riskli
yapıların yıktırılması:
6306 sayılı
yasanın 5. ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun
Uygulama Yönetmeliğinin 8. Maddesi uyarınca ;
Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu
alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda,
öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların
maliklerine veya kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet
edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi
ya da kira yardımı yapılabilir.
Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen
taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli
yapıların yıktırılması istenir.
Verilen süre içinde riskli yapıların maliklerince
yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve
yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz
günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
Verilen
bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu
yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mahallî
idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
Bakanlık
veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu
olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında
müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni
ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların
maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine
veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici
konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça
kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilinecek Kira yardımı aylık 600
Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemeyeceği ve aylık kira bedeli,
her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları
Endeksi oranında güncelleneceği,
6306 sayılı Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya
tüzel kişilerin bankalardan kullanacaKları kredilere; Hazine Müsteşarlığının
bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda
faiz desteği verilebilecektir.
Ayrıca Aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz
desteği yapılamayacağı, kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz
desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamayacağı esası
getirilmiştir..
Ø Kat Maliklerinin hakları ve Alması gereken Kararlar
Riskli
yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler
yasanın 6 ve Yönetmeliğin 15 inci maddelerinde aşağıda belirttildiği
şekilde düzenlenmiştir.
Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda
daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin
muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce
resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile
yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları
oranında tescil edilecektir.
Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği,
tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır
veya yaptırılır.
Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun
kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.
Kanun kapsamında
yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere
yardımcı olmakla yükümlüdür.
Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen
taşınmazlarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca;
1. Parsellerin tevhit (birleştirme)
edilmesine,
2. Münferit veya birleştirilerek veya imar
adası bazında uygulama yapılmasına,
3. Payların satışına,
4. Yeniden bina yaptırılmasına,
5. Kat karşılığı veya hasılat
paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden
değerlendirilmesine ,
6. Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen
taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak
projeye katılmağa,
esas
kararlardan birini alınmak
üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin
istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat
malikleri kurulu toplantıya çağrılır.
Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar
konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması
halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna
kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit
ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak
uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki
çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan
bütün kat maliklerince imzalanır.
En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara
katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak
etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu
tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde
bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit
edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık
artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği
takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine
adına resen tescil edileceği bildirilir.
En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan
maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri;
Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme
kuruluşlarıca tespit ettirilen riskli yapının değerine göre belirlenir.
En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma
şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız
bölümlerine ilişkin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma
sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara
satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine,
tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına
resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere
Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya
İdareye devredilir
Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya
uyularak işlem yapılır.
Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde
belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla
gerçekleştirilecektir.
Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı
olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel
birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri
oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar
verileceği de ayrıca öngörülmüştür.
Riskli
alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde,
bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz
edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır
durumu korunabilir
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan
tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile
anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel
kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare
tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği ve yapılacak
olan kamulaştırmaların iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma
sayılacağı ve ilk taksit ödemesinin, kamulaştırma tutarlarının beşte
biri oranında olacağı belirtilmiştir.
Biz kat malikleri yukarıda
belirtilen usul ile yapılacak kat malikleri toplantısında, aşağıda
belirtilenlerden birine en az arsa hisselerimizin 2/3
oranındaki çoğunlukla kara vermemiz gerekecektir.
a)Şayet mevcut uygulama imar planında
değişiklik yapılmaz, inşaat emsal ve kat adeti artırılmaz ise, mevcut
binalarımızın aynı ölçülerle yeniden yapılması
için Yeniden bina yaptırılmasına
karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda güvenilir ve ekonomik gücü olan
bir müteahit ile inşaat sözleşmesi
yapılması gerekecektir.
b) Şayet mevcut uygulama imar planında
değişiklik yapılır, inşaat emsal ve kat adeti arttırılırsa Kat karşılığı
yeniden değerlendirilmesine karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda da güvenilir ve ekonomik gücü olan bir müteahit ile
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması gündeme gelecektir.
Yukarıda
belirtilen kararların 2/3 oranındaki çoğunlukla alınamaması halinde ya üzerindeki bina yıkılarak arsa haline
gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda
uygulanacak projeye katılmak ya da arsa paylarının satışına konusunda bir karar
almamız gerekecektir.
Tüm kat malikleri bundan böyle şimdiden yukarıda izah edilmeye
çalışılan kararlardan lehimize olan birinin
alınabilmesi konusunda, 6306 sayılı yasa ile getirilen vergi ve harç
muafiyeti, Bakanlık kredileri, Banka
kredi ve faiz desteği gibi mali imkanlar da dikkate alarak bir fikir
oluşturmaya başlamaları uygun olacağı düşünülmektedir.
Ø İdare İle Anlaşma (Uygulama alanındaki taşınmaz
maliklerinin hakları)
6306
sayılı yasanın 5 inci maddesinin 1.fıkrasıda; Riskli yapıların yıktırılmasında
ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki
uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esası
getirilmiştir.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun
Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğin 13.maddesi uyarınca Uygulama alanındaki
taşınmaz maliklerinin hakları aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.
MADDE 13 –(1) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve
büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz
maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve
işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.
(2) Uygulama alanındaki taşınmazın 12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli,
malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu
şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;
a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu
meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya
ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek
ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.
b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu
meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları
proje bazında ilgili kurumca belirlenir.
c) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması
halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.
Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde
ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak
gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime
göre peşin olarak yapılır.
(3) İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat
maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası
gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve
nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme
giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.
(4) Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere
müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.
(5) İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz
maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle,
kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun
Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğinin 16.maddesi uyarınca da İdare ile anlaşma
yapan taşınmaz malikleri, İdarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde
var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergisi gibi vergi
borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak idareye teslim edeceklerdir.
Ø Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların değer
tespiti
6306
sayılı Kanun 6/7.fıkrası uyarınca dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların,
üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer
tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık,
TOKİ veya İdarece yapılacak veya yaptırılacaktır.
Dönüştürmeye
tabi tutulacak taşınmazların değerlendirilmesinin nasıl yapılacağının usul ve
esasları Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğince belirlenmiş olup;
12.
Maddesinde;
Taşınmazın
değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir
komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edileceği
ön görülmüştür.
Komisyon;
taşınmazın değerini, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya
kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak
bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edecektir.
Ø Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda
Gerçekleştirilen Konutların Bedellerinin Tespiti:
Afet
riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunun uygulaması hakkındaki
yönetmeliğinin;
13/3
fıkrası uyarınca;
İlgili Kurum ile anlaşma yapan taraflara
verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında
gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen ihale bedeli, arsa
edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin
tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi
giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır.
Yönetmeliğin 13/2
fıkrası uyarınca Anlaşma yapılan malike verilecek konut veya işyerinin inşaat
maliyet bedelinden malikin yıkılan
taşınmazının Kurumca tespit edilen bedeli
düşülecektir.
6306
sayılı Kanun 6/4.fıkrası uyarınca da
riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu
taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde,
proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin
ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama
alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar
Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal
donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilinecektir.
Yönetmelikte
inşaat maliyet bedelinin tespitinde dikkate alınacak kalemler gibi giderler
olarak tanımlanmış olup kesinlik ifade etmemektedir. Zira bu kalemlere 6306
sayılı yasanın 6/4.fıkrasındaki sosyal donatı ve altyapı harcamalarını da
şimdilik ilave edilmesi gerekmektedir.
6306
sayılı yasanın 6/5.fıkrası uyarınca Bakanlık; Kamu ve özel sektör işbirliğine
dayanan usullerle kat veya hasılat karşılığı da dâhil olmak üzere Kamu İhale
Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel
kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde inşaat yapmaya veya
yaptırmaya yetkili olup, kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü
mal ve hizmet alımları ile yapım işlerini, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21
inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen nedenlerle pazarlık
usulu ile yapabilecektir.
AFET
/ DEPREM RİSKİNİ ÖNLEME AMAÇLI KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLAMA***
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yetkileri
6306
sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 19.
maddesi ile 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kuruluşu Hakkında KHK’nin
2. maddesinin ğ bendi değiştirilmiş ve “Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri
ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar
dahil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme
ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek;
Bakanlıkça belirlenen finans ve ticaret merkezleri, fuar ve sergi alanları,
eğlence merkezleri, şehirlerin ana giriş düzenlemeleri gibi şehirlerin marka
değerini artırmaya ve şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanlarına
dair her tür ve ölçekte etüt, harita, plan, parselasyon planı ve yapı
projelerini yapmak, yaptırmak, onaylamak, kamulaştırma, ruhsat ve yapım
işlerinin gerçekleştirilmesini sağlamak, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu
alanlarda kat mülkiyeti kurulmasını temin etmek; 2/3/1984 tarihli ve 2985
sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu
uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin
her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak,
yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini
vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak” düzenlemesi ile
kentsel dönüşüm alanlarının tespiti ve imar planları ile uygulamaların
yapılması yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiştir.
Yine
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 5 nolu bendinde Bakanlık; riskli yapılara,
rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her
tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma
yapmaya ve imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkilendirilmiştir.
Çevre
ve Şehircilik Bakanlığının kentsel dönüşümle ilgili yetkileri Uygulama
Yönetmeliğinin 18. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Uygulama alanı[16]na yönelik olarak yapılacak planlarda
alanın özelliğine göre; Afet risklerinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi,
korunması ve geliştirilmesi, sosyal ve ekonomik gelişmenin sağlanması, enerji
verimliliği ve iklim duyarlılığı ile yaşam kalitesinin artırılması esastır.
(2)
Bakanlık;
a)
Riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara
ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya,
b) Riskli alan ve rezerv yapı alanındaki uygulamalarda
faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da
dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek
standartları belirlemeye ve gerek görülmesi
hâlinde
bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva
eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya,
yetkilidir.
(3)
Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan
imar planı teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır.
Büyükşehir belediyesinin onbeş gün içinde görüş vermemesi halinde, uygun görüş
verilmiş sayılır.
(4)
İdarece veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan
teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu
gösterir bilgi ve belgeler, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte
Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya
değiştirilerek onaylanır.
(6) Bu madde kapsamındaki uygulamaların zaruri
kılması hâlinde, bu uygulamaların gerektirdiği iş ve işlemler hakkında Kanunun
9 uncu maddesinin[17] hükümleri uygulanır.”
Netice
olarak, afet riski içeren alanlardaki kentsel dönüşümdeki imar planlarının
hazırlanmasında, özel bir Kanun olan 6306 sayılı Kanunun 6/5 maddesi ve 644
sayılı KHK’nin 2/ğ maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 18
ile “riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu
taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve
onaylamaya” denilmek suretiyle Bakanlık genel yetkili kılınmıştır.
Uygulama Yönetmeliği 18. maddenin 4.
fıkrasında ise belediye, büyükşehir belediyesi, büyükşehirlerdeki ilçe
belediyeleri ve il özel idarelerinin ve hatta
arazi ve bina sahiplerinin dahi imar planı hazırlayabilecekleri hükme
bağlanmıştır.
Ancak
idarece veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan
teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu
gösterir bilgi ve belgelerin, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte
Bakanlığa iletileceği düzenlenmiştir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri,
aynen veya değiştirilerek onaylanacaktır. Burada hazırlayacakları imar
planlarını ilgili idareler kendi meclislerinden geçirmek durumundadırlar.
Yönetmelik madde 18/4’de arazi sahibi ve riskli bina
sahiplerinin hazırlatacakları imar planlarının ise; öncelikle yetkili olan
belediye veya il özel idaresine sunulma ve orada meclislerden geçirme
zorunluluğu olmadığından,bu
kişiler hazırladıkları imar plan değişikliklerini doğrudan Bakanlığa yollayacaklardır.
6306
sayılı Kanun’un 6/12. maddesinde “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve
işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve
işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye
yetkilidir” denilmek suretiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın afet amaçlı
kentsel dönüşümle ilgili plan yapma yetkisini eğer gerekiyorsa veya uygun
görüyorsa TOKİ veya İdareye (yani belediye ve il özel idarelerine)
devredebilmesi öngörülmüştür. Bakanlığın yetkilerini devretmesi ile kanun
metninde sayılan bu yetkilerin, devredildiği kuruma göre TOKİ veya İdare
tarafından kullanılabilmesinin yolu açılmıştır.
KENTİ
SAĞLIKLILAŞTIRMA AMAÇLI KENTSEL
DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLAMA YETKİLERİ
5393
sayılı Belediye Kanunu madde 73 ile belediye sınırları içinde kalan yerlerde
veya mücavir alanlarda. Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları,
sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları,
rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen
kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel
dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel
dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir
Belediye Kanunu
madde 73/4’e göre; Bu düzenleme doğrultusunda kentsel dönüşüm
ile ilgili büyükşehir sınırları içindeki 1/5000’lik nazım planları ve 1/1000
ölçekli uygulama imar planlarını büyükşehir belediyeleri yapacaktır. İlçe belediyelerinin imar planlama yetkisi büyükşehir
belediyelerine geçmiştir.
***
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu internet sitesinden alınmıştır.
İSTANBUL'DA ZEMİN DURUMU
Büyükşehir Belediyesi Zemin ve Deprem İnceleme
Müdürlüğü'nün hazırladığı jeoloji haritasına göre, İstanbul'un zemini neredeyse
her semtte farklı özellikler sergiliyor. Jeoloji haritasının önemli
sonuçlarından biri Avrupa yakasının Anadolu yakasına göre hem yapılaşma hem de
deprem açısından daha zayıf olması. Bunun dışında haritada Çavuşbaşı bölgesi depreme karşı en sağlam zemin olarak görülüyor
Güngören formasyonu: Depreme karşı zayıf. Yapılaşma için kötü
bir zemin. Zemin, 14-15 derecelik bir eğim kazandığında heyelan meydana gelebiliyor.
Bakırköy formasyonu: İyi zemin olarak kabul ediliyor.
Yapılaşmaya müsait ama zeminde lokal sorunlar olabiliyor. Bina sorunlu bölgeye
denk gelmişse depreme dayanıklılığı çok azalıyor.
Kuşdili formasyonu: Taşıma kapasitesi zayıf ama önlem alınarak
bina yapılabilir. Ataköy'ün bulunduğu yer bu zemine sahip. Ataköy'ün altında
genç yani halen faaliyette olan faylar da var. Bu tehlikeyi daha da arttırıyor
Trakya formasyonu: Genel olarak sağlam bir zemin. Ama kırılma, çatlama ve faylanma
gibi özelliklere sahip. Bu nedenle düzlük bölgeleri yapılaşmaya uygun ve
depreme dayanıklıyken eğimli bölgelerde endişelenmek gerekiyor. Sarıyer, Şişli,
Beyoğlu, Beşiktaş, Gaziosmanpasa, Eyüp, İkitelli, Esenler ve Kağithane'de
görülüyor.
Alüvyon: Yapılaşma için sakıncalı ve depreme
dayanıklı değil. Genel olarak taşıma kapasitesi çok düşük. Ama Beykoz ve Riva
civarında alüvyon zemin sıkışarak katılaştığı için bir ya da iki katlı bina yapılabilir.
.2. ORTA KÖTÜ YERLER: Beşiktaş (Ihlamur
Çukuru), Ortaköy (Dereboyu), İstinye (çukuru), Tarabya (çukuru), Üsküdar
(çukuru), Beylerbeyi (çukuru), Küçüksu (çukuru), Paşabahçe-Beykoz (çukuru),
Çayırbaşı (çukuru), Karaköy, Tophane, Salıpazarı, Beşiktaş, Ortaköy (dolgu olan
kesimleri), Eyüp, Alibeyköy, Sütlüce, Balat, Kasımpaşa ve Güngören bölgelerinin (kıyı kuşakları), Kadıköy (Kurbağalıdere),
Moda (denize bakan kısımları ve Küçükyalı’nın bulunduğu kesimler), Kartal
(Rahmanlar bölümü), Tuzla (Dere kısmı) ve Dilovası. Eminönü (Cankurtaran,
Şehzadebaşı, Fatih, Vatan Caddesi, Çarşamba, Edirnekapı’nın güneyinde kalan
kesim), Topkapı, Bakırköy, Bahçelievler, Merter,
Şirinevler (bir kısmı), Halkalı, Nakkaşdere, Esenkent, Ömerli, Büyükçekmece,
Tepecik (Tepecik, Akören ve Pomak’ın güney kısmı), Selimpaşa, Silivri, Çanta,
Gümüşyaka, Gürpınar, Kavaklı, Yakuplu, Esenyurt, Avcılar, Ambarlı, Firuzköy,
Beylikdüzü, Küçükçekmece, Florya, Yeşilköy, Akaköy ve Zeytinburnu.