Yönetmelik Değişikliği;

Sayın KAT Malikleri;

2 Temmuz 2013 tarih ve 28695 sayılı Resmî Gazete de yayınlanan yönetmelik değişikliği ile  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde aşağıda belirtilen maddelerinde değişiklikler yapılmıştır.

I- Rezerv yapı alanının tespiti başlıklı  4 üncü maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

MADDE 4

“(4) 2/7/2013-28695rg Ek.

 Rezerv yapı alanlarda, Kanunun amacı çerçevesinde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek ve Kanunda öngörülen amaçlar çerçevesinde kullanılmak üzere;

a) Riskli alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet edenlerin nakledileceği rezerv konut ve işyerleri,

b) Riskli alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda ikamet etmeyen kişilere satışı yapılabilecek her türlü yapı ile gelir ve hasılât getirecek her türlü uygulama,

yapılabilir ve bu alanlar yeni yerleşim alanı olarak kullanılabilir.”

Rezerv yapı alanının tespiti başlıklı  4 üncü maddesine eklenen  iş bu  fıkra ile  TOKİ;

Rezerv yapı alanlarda ;Riskli alan ve riskli yapılarda mevcut taşınmazlarda oturanlar ve  işyeri sahipleri için rezerv konut ve işyeri yapabileceği gibi , Rezerv yapı alanlarında  oturmayanlar için de satışı yapılabileceği  yapı ve gelir getirecek uygulamalar yapabilecektir.

II-Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar başlıklı  6 ncı maddesinin birinci, ikinci, üçüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

MADDE 6

“(1) 2/7/2013-28695rg değiş.

 Riskli yapılar;

a) Bakanlıkça,

b) İdarece,

c) Bakanlıkça lisanslandırılan,

1) Kamu kurum ve kuruluşları,

2) Üniversiteler,

3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,

5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar,

tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın Ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilir.

(2) 2/7/2013-28695rg değiş.

 Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.”

(3) 2/7/2013-28695rg değiş.

 Lisans başvurusunda Bakanlığa sunulan belgelerin gerçeğe aykırı olduğunun tespit edilmesi, riskli yapı tespitinin gerçeğe aykırı olarak yapıldığının anlaşılması, beşinci fıkra hükmüne ve 7 nci maddenin dördüncü fıkrası hükmüne aykırı davranılması hallerinde; tespite konu lisanslı kurum ve kuruluşların lisansı Bakanlıkça iptal edilir.”

“(5) 2/7/2013-28695rg değiş.

 Lisanslı kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespitinde görev alacak mühendislerin, Bakanlıkça açılacak eğitim programlarına katılmaları ve katılım belgesi almaları zorunludur. Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılıp en az bir katılım belgesi almayan mühendisler riskli yapı tespitinde görev alamaz.”

Riskli yapıların tespitinde görev alacak kurum ve kuruluşlar başlıklı  6 ncı maddesinde yapılan değişiklikler ile  lisans verilen kuruluşlar sayılarak ülke genelinde yetkili olmaları sağlanmış ve Riskli yapı tespitlerinde görev alacak olan mühendislerin Bakanlıkça açılan eğitim programına katılmak ve katılım belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir.

III-Riskli yapıların tespiti ve itiraz başlıklı  7 nci maddesinin birinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

MADDE 7

“(1) 2/7/2013-28695rg değiş.

 Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.”

“(3) 2/7/2013-28695rg değiş.

 İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.

(4) 2/7/2013-28695rg değiş.

Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Müdürlükçe, raporların birinci fıkrada belirtilen esaslara uygun olarak düzenlenip düzenlenmediği incelenir ve herhangi bir eksiklik veya yanlışlık tespit edilmesi halinde bu raporlar gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik ve yanlışlığın bulunmadığının tespit edilmesi halinde, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen eksiklik veya yanlışlıkların, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur

(5) 2/7/2013-28695rg değiş.

          İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece altmış günden az olmamak üzere verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerinin Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adreslerine, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir

Riskli yapıların tespiti ve itiraz başlıklı  7 nci maddeside yapılan değişiklikle,  risk tespit şirketleri, riskli binalara ait  raporlarını, değişiklik tarihinden itibaren altı ay sonra 2007 tarihli  Yönetmelikteki depreme dayanma ölçümlerini değil, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünce yeniden belirlenen ve  yönetmeliğe ek depreme dayanıklılık riskli yapı ölçümlerini  kullanılmaya başlanacaklardır.

Ayrıca  Riskli yapı tespit raporlarında tespite konu binanın Ulusal adres veri tabanındaki adresi ve bina kodunun yer alması zorunluluğu getirilmiş, Tapu müdürlükleri tarafından yapılan tüm bilgilendirmelerin  şahısların Ulusal Veri Tabanındaki adreslerine “TEBLİGAT KANUNUNA GÖRE YAPILMASI” esası getirilmiştir..

IV-Riskli yapıların yıktırılması başlıklı 8 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 8 2/7/2013-28695rg değiş.

– (1) Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.

(2) İdarece;

a) Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir.

b) Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde düzenlenir.

c) (a) bendinde verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

ç) (a) ve (c) bentlerinde belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenilir ve maliklere verilen süreler içinde riskli yapıların yıktırılmadığı mülki amire bildirilir.

(3) İkinci fıkra uyarınca maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülkî amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

(4) Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.

(5) İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere, tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa ve yıkılan binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir.

(6) İdare, tahliye edilerek yıktırılan riskli yapılara ve tahliye veya yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirir. Yukarıdaki fıkralara göre yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır.”

Yönetmeliğin  Riskli yapıların yıktırılması başlıklı 8 nci maddeside yapılan  değişiklikle;

Riskli yapı maliklerinden biri veya birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, anlaşma sağlamış, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulmasına ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesine istinaden,60 günlük sürenin sonunu beklemeden ve  maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içerisinde yıkım ruhsatı belediyelerce verilecektir.

İdare, tahliye edilerek yıktırılan riskli yapılara ve tahliye veya yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirilecek, yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılacak veya yıktırılacaktır.

6306 sayılı yasanın 8.maddesin üçüncü fıkrasındaki  “ Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında İdarece veya Müdürlükçe tutanak tutulur ve bunlar hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında ise, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.” hükmü yönetmeliğe eklenmiştir.

V-Taşınmazların değerinin tespiti başlıklı 12.nci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir

MADDE 12 :

 “(1) 2/7/2013-28695rg değiş.  İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır ve bu taşınmazların maliklerini ve bunların adreslerini tespit eder veya ettirir.”

Yapılan değişiklik ile “ cinsini gösteren kamulaştırma haritası” yerine “cinsini gösteren harita” ifadesi metne işlenmiştir.

VI- Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları ve tapuya tescil işlemleri başlıklı 13 üncü maddesinin sekizinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir

MADDE 13 :

“(8) 2/7/2013-28695rg değiş. Kanunun 3 üncü maddesi kapsamında Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar, bu taşınmazlardan, Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye veya İdareye devredilenler ve Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Bakanlık ile bağlı veya ilgili kuruluşu arasında akdedilecek protokole konu edilenler üzerinde, Kanun kapsamındaki uygulamalara bağlı olarak meydana gelen yeni taşınmazların kendileri ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, ilgili kurumun isteği üzerine tapu müdürlüğünce gerçekleştirilir. Bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, ilgili kurumun isteği üzerine, tapu müdürlüğünce işlem tesis edilir

Yapılan değişiklik ile;  Bakanlığın isteği üzerine, Maliye Bakanlığınca tapuda işlem tesis edileceğine dair usulu kaldırılarak: kendileri (kurumlar) ile anlaşma sağlanan gerçek kişiler veya mirasçıları ile tüzel kişiler adına tapuya tescil edilmesi, ilgili kurumun isteği üzerine tapu müdürlüğünce gerçekleştirileceği, bu taşınmazlar ile ilgili olarak tapuda işlem yapılmasını gerektiren diğer hallerde de, ilgili kurumun isteği üzerine, tapu müdürlüğünce işlem tesis edilmesi esası getirilmiştir.

VII- Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlara konut ve işyeri verilmesi başlıklı  14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

MADDE 14 :

“(1) 2/7/2013-28695rg değiş. Uygulama alanındaki taşınmazların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bulunması halinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara bu konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilir.”

Yapılan değişiklik ile;  Uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra,  kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak, en az bir yıldır ikamet edenler veya işyeri işletenler işyeri veya konut verilmesi uygulamsı kaldırılmış, riskli alan ve rezerv alanlarında bu hakları korunmuştur.

VIII-Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler başlıklı 15 inci maddesi başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

MADDE 15 – 2/7/2013-28695rg değiş.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar

(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

(2) Riskli yapılarda, Kanunun 6 ncımaddesinin birinci fıkrası uyarınca, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve karara katılan maliklerce imzalanır. Bu karar, karara katılmayanlara ve toplantıya iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

(3) Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.

(4) Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil olmak üzere, tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilir.

(5) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.

(6) Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.

(7) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, bu yapılar birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(8) Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;

a) İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne riskli yapıdır belirtmesi işlenir. Riskli olarak tespit edilen bu yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir.

b) Riskli olarak tespit edilen bu yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraza, parsel üzerindeki bütün maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(10) Riskli alanlarda;

a) Malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,

b) Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye,

sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

(11) Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde risksiz binanın hâlihazır durumu korunabilir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından bu risksiz yapılardan Bakanlıkça gerekli görülenler Kanun hükümlerine tabi olur.

(12) Kanun kapsamında Bakanlıkça yürütülen uygulamalar neticesinden elde edilecek gelir ve hasılat, Kanunun 7 nci maddesinin beşinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilir. Kanun kapsamında İdare ve TOKİ ile gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalardan elde edilen gelir ve hasılat dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmez. İdare ve TOKİ tarafından Kanun kapsamında yürütülen uygulamalarda elde edilen gelir ve hasılat, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere İdare ve TOKİ’nin hesaplarına gelir olarak kaydedilir ve bu gelirler, kentsel dönüşüm uygulamaları dışındaki işler için kullanılamaz. Ancak, İdare ve TOKİ tarafından yürütülen uygulamalara Bakanlıkça kaynak aktarımı yapılmış ise, bu uygulamalardan elde edilecek gelir ve hasılatın belirli bir oranının dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi yönünde Bakanlık ile İdare veya TOKİ arasında protokol düzenlenebilir.”

Yeni 15.maddede ile yapılan değişiklik ile; 

Riskli yapılarda, Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek ve maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler karar alınması için toplantıya çağrılacaktır.

Buna göre maliklere önce herhangi bir usule tabi olmadan kendi aralarında oy birliği ile anlaşma yapılması, bu sağlanmaz ise tek toplantı yapılması ve bu toplantıdan önce Spk’ya tabi değerleme firmalarından rapor alınarak bu rapor üzerinden anlaşma yapılması, bu da olmaz  ise 2/3 Arsa Payı oranında karar alınması şartı  ile bu toplantıda taşınmazın değerinin korunması suretiyle karar alınması esası  getirilmiştirtir.  Bu kararın alınması için Noter marifeti ile toplantıya çağrıda  bulunmak artık tek bir maliki de toplantı daveti edebilecek olup  yönetici, denetçi veya 1/3 oranındaki kat malikleri zorunluluğu kaldırılmıştır.

Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi şartı getirilmiştir.

Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde aynı fıkra gereği   arsa payları satın alınanlar ile bu yönetmeliğin 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecektir.

İmar artışlarına olanak sağlayan parsel birleşmelerine ilişkin usul ve esaslar Yönetmelik değişikliği ile detaylı bir şekilde  düzenlenmiş olup, üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecektir..

Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar verilmesi ve Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

İş bu maddenin uygulanmasında,parsel maliklerinin parselleri için  karar verme yeterliliklerini kaybetmemek için parsel birleştirmelerinde dikkate almak durumundadırlar.

IX-Yönetmeliğe “Açık artırma usulü ile satış  aşağıdaki yeni madde eklenmiştir.

Açık artırma usulü ile satış

MADDE 15/A 2/7/2013-2869srg ek

 1) Riskli binaların yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların yeniden değerlendirilmesi konusunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karar, anlaşmanın şartları ve riskli yapının Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değeri Müdürlüğe bildirilir.

(2) En az üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek bu Komisyonca belirlenir.

(3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder. Taahhütlü posta yoluyla yapılan tebliğde, tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılır. Açık artırma ile satış tarihi, tebliğ tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak şekilde belirlenir.

(4) Açık artırma ile satışa ilişkin tebliğ ile birlikte, satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak istenilir.

(5) Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez, ancak, satış işleminden önce ipotek alacaklısına haber verilmesi zorunludur.

(6) Açık artırmaya en az üçte iki çoğunluk ile anlaşan paydaşlar dışında herhangi biri katılamaz. Satışı gözlemci olarak izlemek isteyenler ile payı satışa çıkarılan malikler satışın yapıldığı salona alınabilir. Ancak, bunların açık artırmaya müdahale etmesine müsaade edilmez. Açık artırma için belirlenen saatten sonra satış salonuna kimse alınmaz.

(7) Açık artırmaya katılan paydaşların kimliği kontrol edilerek bir tutanak ile kayıt altına alınır. Katılımcı durumunu gösteren tutanağın tanziminden sonra, Komisyon Başkanınca, satışa çıkarılan arsa paylarına ilişkin bilgilerin satışa katılanlara bildirilir ve satış işlemi başlatılır. Komisyon Başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere satışa katılan paydaşlardan, sözlü olarak pey sürmelerini ister. Sürülen peyler arttırma tutanağına yazılarak, karşılığı pey sahibi tarafından imzalanır. Arttırma işlemine devam etmeyecek taliplerin, keyfiyeti arttırma tutanağına yazması ve imzalaması zorunludur.

(8) Komisyon, yedinci fıkrada belirtilen şekilde yapılan satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlar ve bu paydaştan satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenilir. Bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, ikinci en yüksek teklif sahibine satış yapılır.

(9) Açık arttırma ile satışa iştirak eden tek bir paydaş olması halinde, belirlenen rayiç değerinden az olmamak üzere bu paydaşın vereceği teklif geçerli kabul edilir.

(10) Satış bedelinin yatırılmasından sonra, satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere, Müdürlükçe ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. İlgili tapu müdürlüğünce tescil işlemi tamamlandıktan sonra, payı satılan ilgiliye durum bildirilir.

(11) Satış işlemi tamamlanıp Komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri halinde, açık artırma ile satış işlemi geçersiz sayılır.”

Uygulama Yönetmeliğine eklenen 15/A.madde ile  , kentsel dönüşümde 1/3 azınlıkta kalan kişilerin arsa paylarının satışına  ilişkin usul ve esaslar belirenmiş, satışın Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti ve Satış Komisyonu tarafından yapılması ön görülmüştür.

Satışa esas arsa paylarının rayiç  değeri Komisyonca ; maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen riskli yapının değeri de gözetilerek belirleneceği esası getirilmiştir. Kentsel dönüşüm ile ilgili tüm kararlarda Bakanlık memurları yetkili kılınmiş olup bu konuda maliklere arasa paylarının tespinde hiç bir yetki tanınmamıştır.En azından satışa esas arsa paylarının da Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına yaptırılmaları gerekirdi.

Ayrıca  açık arttırmanın nasıl yapılacağı,  paranın ne adar zamanda yatırılması gerektiği belirlenmiş, Satış işlemi tamamlanıp Komisyonca karara bağlanmadan evvel, üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri için fırsatı verilmiştir.

Satış ile ilgili tebligat; Müdürlükce, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, bütün maliklere elden veya maliklerin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine taahhütlü posta yoluyla yapılması, taahhütlü posta yoluyla yapılan tebliğde, tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılacağı. Açık artırma ile satış tarihi, tebliğ tarihinden itibaren en az yedi gün sonra olacak şekilde ön görülmüştür.

Komisyon, satış işlemi sonunda, tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere, en yüksek bedeli teklif eden paydaşa satış yapılmasını karara bağlayarak satış bedelinin yedi gün içerisinde banka nezdinde açtırılacak vadeli hesaba yatırılması istenir, bu süre içerisinde satış bedeli yatırılmaz ise, ikinci en yüksek teklif sahibine satış yapılacaktır.

 Kentsel dönüşümde 1/3 azınlıkta kalan kişilerin arsa paylarının satışının açık artırma ile yapılamaması halinde Bakanlıkca satın alınması halinde, arsa payı bedellerinin malikler adına ödenmesi için her hangi bir süre düzenlemesi yapılmamıştır.

X- Kira yardımı ve diğer yardımlar başlıklı 16 ncı maddesinin birinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki sekizinci ve dokuzuncu fıkralar eklenmiştir.

MADDE 16

“(1) 2/7/2013-2869srg değiş. Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.”

“(3) 2/7/2013-2869srg değiş. Birinci fıkrada belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

(4) 2/7/2013-2869srg değiş.Kira yardımı başvuruları; Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır.

 (5) 2/7/2013-2869srg değiş.  Kira yardımları;

a) Riskli alan veya rezerv yapı alanlarında talebin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına,

b) Riskli alan dışındaki riskli yapılarda talebin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına,

yapılır.”

“(8) 2/7/2013-28695rg ek. İdare veya TOKİ, Kanun kapsamında yaptıkları uygulamalarda kendi bütçelerinden kira yardımı yapabilir.

(9) 2/7/2013-28695rg ek.  Kanun kapsamında;

a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.

ç) Alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır.

1) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

2) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

3) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

4) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

5) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.

7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.”

MADDE 16.

Maddenin  değiştirilen

1. Fıkra ile “ uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine” ifadesi  metindem çıkarılmıştır.

3. Fıkra ile. “Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilir” hükmü, Oran belirleme kaldırılarak “iki katına kadar defaten”  kira yardımı yapılabilir şeklinde değişirilmiştir.

(4) Fıkra ile. Kira yardımı başvuruları; Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılacağı ön görülmüş.  Yönetmelikte belilenen  belgeler metinden çıkarılarak Bakanlığın belirleyeceği biligi ve belgeler olarak değiştirilmiştir.Bu şekilde Bakanlık yetkileri daha da genişletilmiştir.

(5) Fıkra ile;

a bendindeki;   “Uygulama alanıda” yerine  “Riskli alan veya rezerv yapı alanlarıda”,”

b bendindeki;  “Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda”  yerine ” Riskli alan dışındaki riskli yapılarda, “, “doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaraları” yerine  “doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına,”

olarak değiştirilmiştir.

MADDE 16.

 Maddeye eklenen:

“(8) Fıkra ile;

Belediyelere ve mücavir alan sınırları içinde belediyelere, bu sınırlar dışında il özel idarelere veya  TOKİ’ye , Kanun kapsamında yaptıkları uygulamalarda kendi bütçelerinden kira yardımı yapabilme imkanı getirilmiştir

  (9)  Fıkra ile;

Kentsel dönüşümde hangi  vergi ve  harçların alınmayacağı açıkça yeniden düzenlenmiş ve bazı belediye, tapu müdürlükleri ve  noterlerin, kentsel dönüşümde ruhsat, tapu ve sözleşmeler için harç  ve vergi istemelerinin önlenmesi amaçlanmıştır.

XI- Planlama süreci başlıklı 18 inci maddesinin dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve beşinci fıkrasının sonuna aşağıdaki ibare eklenmiştir.

MADDE 18.

“(4) 2/7/2013-28695rg değiş.  Plan teklifleri; İdarece veya ilgililerince, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında kentsel tasarım projesi ile birlikte, riskli yapı veya yapıların bulunduğu parsellerde ise, Bakanlıkça talep edilmesi halinde kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanır ve planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler ve ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.”

“(5) 2/7/2013-28695rg ek  “Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşünü otuz gün içerisinde bildirir.”

Plan terklifleri İdarece veya ilgililerince, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında kentsel tasarım projesi ile birlikte istenirken,

 Riskli yapı veya yapıların bulunduğu parsellerde plan teklifileri, Bakanlıkça talep edilmesi halinde kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanarak Bakanlığa sunulacaktır.

Eklenen iş bu ifade ile Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşünü otuz gün içerisinde bildirme zorunluluğu getirilmiştir.

XII- GEÇİCİ MADDE 2

Yönetmeliğe “Riskli yapıların tespitinde geçici uygulama başlıklı  aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

Riskli yapıların tespitinde geçici uygulama

GEÇİCİ MADDE 2 2/7/2013-28695rg ek

 – (1) Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay süre ile hem anılan Esaslarla ve hem de 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre riskli yapı tespiti yapılabilir. Altı ayın sonunda riskli yapı tespitleri sadece Ek-2’de yer alan Esaslara göre yapılabilir.

(2) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespit raporu hazırlanmasında görev yapan mühendislerin, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde Bakanlıkça açılacak eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almaları zorunludur. Aksi takdirde bu mühendisler altı ayın sonunda riskli yapı tespitinde görev alamazlar

 XIII- Aynı Yönetmeliğe RİSKLİ YAPILARIN TESPİT EDİLMESİNE İLİŞKİN ESASLAR  için ekte yer alan Ek-2 eklenmiştir.

MADDE 14 –2/7/2013-28695rg ek.  Aynı Yönetmeliğe ekte yer alan Ek-2 eklenmiştir

           

Kat Malikleri Toplantıları

Konu: Kat Malikleri Toplantıları

            Ari Sitesi Yönetimi Koordinesinde 22-23 .05 2013  tarihleri ile 27-28 05.2013 tarihleri arasında Blok malikleri  için yapılan Kentsel dönüşüm bilgilendirme çalışmaları sonuçlanmış olup katılım ile ilgili bilgiler aşağıda gösterilmiştir.

23 - 31. 05 .2013 tarihlerinde Yapılan  Kentsel Dönüşüm Bilgilendirme Toplantılara Katılım listesi
Blok	Sitede oturan Malikler	Sitede oturan Maliklerden Katılan	Kiraya Veren Malikler	Kiraya veren Maliklerden Katılan	Katılan Malikler	Katılmayan Malikler
TOPLAM	101	70	39	13	83	57

            Ari Sitesi Yönetimince kat maliklerine yazılı duyuru yapılması  ve elektronik posta adreslerine mesaj gönderilmesine rağmen tablodan da  görüleceği üzere kat maliklerinden toplantıya katılmayanların adetinin oldukça yüksek olduğu görülmektedir. İlgililerin Site  Yönetimden talep de bulunmaları halinde, ek bilgilendirme toplantısında   yüzde yüze ulaşmak için yapılabilinecektir.

Bu toplantılarda aşağıdaki özet bilgiler verilmeye çalışılmıştır. 

Ø  Riskli yapıların yıktırılması:

6306  sayılı yasanın 5. ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. Maddesi uyarınca ;

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.

 Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

  Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenir.

Verilen süre içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilinecek Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemeyeceği ve aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncelleneceği,

6306 sayılı Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacaKları kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda faiz desteği verilebilecektir.

Ayrıca Aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamayacağı, kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamayacağı esası getirilmiştir..

Ø Kat Maliklerinin hakları ve  Alması gereken  Kararlar

Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler yasanın 6 ve Yönetmeliğin 15 inci maddelerinde aşağıda belirttildiği şekilde düzenlenmiştir.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilecektir.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.

 Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca;

1.  Parsellerin tevhit (birleştirme) edilmesine,

2.  Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

3.   Payların satışına,

4.  Yeniden bina yaptırılmasına,

    5.  Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden

     değerlendirilmesine ,

6.  Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye katılmağa,

esas kararlardan birini  alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

 En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarıca tespit ettirilen  riskli yapının değerine göre belirlenir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir

Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.  

Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilecektir.

  Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği  de ayrıca öngörülmüştür.

Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği ve yapılacak olan kamulaştırmaların iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağı ve ilk taksit ödemesinin, kamulaştırma  tutarlarının beşte biri oranında olacağı belirtilmiştir.

Biz kat malikleri yukarıda belirtilen usul ile yapılacak kat malikleri toplantısında, aşağıda belirtilenlerden birine en az arsa hisselerimizin  2/3  oranındaki çoğunlukla kara vermemiz gerekecektir. 

  a)Şayet mevcut uygulama imar planında değişiklik yapılmaz, inşaat emsal ve kat adeti artırılmaz ise, mevcut binalarımızın aynı ölçülerle yeniden yapılması  için  Yeniden bina yaptırılmasına karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda güvenilir ve ekonomik gücü olan bir  müteahit ile inşaat sözleşmesi yapılması gerekecektir.

  b) Şayet mevcut uygulama imar planında değişiklik yapılır, inşaat emsal ve kat adeti arttırılırsa  Kat karşılığı yeniden değerlendirilmesine karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda  da güvenilir ve ekonomik gücü olan bir  müteahit ile  Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması  gündeme gelecektir.

   Yukarıda belirtilen kararların 2/3 oranındaki çoğunlukla alınamaması halinde  ya üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye katılmak ya da arsa paylarının satışına konusunda bir karar almamız gerekecektir.

Tüm kat malikleri bundan böyle şimdiden yukarıda izah edilmeye çalışılan kararlardan lehimize olan birinin  alınabilmesi konusunda, 6306 sayılı yasa ile getirilen vergi ve harç muafiyeti, Bakanlık kredileri,  Banka kredi ve faiz desteği gibi mali imkanlar da dikkate alarak bir fikir oluşturmaya başlamaları uygun olacağı düşünülmektedir.

Ø İdare İle Anlaşma (Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları)

6306 sayılı yasanın 5 inci maddesinin 1.fıkrasıda; Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esası getirilmiştir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğin 13.maddesi uyarınca Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.

MADDE 13 –(1) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.

(2) Uygulama alanındaki taşınmazın  12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;

a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.

b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.

c) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır.

(3) İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.

(4) Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.

(5) İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğinin 16.maddesi uyarınca da İdare ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, İdarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak idareye teslim edeceklerdir.

Ø  Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların değer tespiti

6306 sayılı Kanun 6/7.fıkrası   uyarınca  dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılacak veya yaptırılacaktır.

Dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerlendirilmesinin nasıl yapılacağının usul ve esasları  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğince belirlenmiş olup;

12. Maddesinde; 

Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edileceği ön görülmüştür.

Komisyon; taşınmazın değerini, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edecektir.

Ø Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda Gerçekleştirilen Konutların Bedellerinin Tespiti:

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunun uygulaması hakkındaki yönetmeliğinin;

13/3 fıkrası uyarınca;

 İlgili Kurum ile anlaşma yapan taraflara verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır.

 Yönetmeliğin 13/2 fıkrası uyarınca Anlaşma yapılan malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden  malikin yıkılan taşınmazının Kurumca tespit edilen bedeli  düşülecektir.

6306 sayılı Kanun 6/4.fıkrası  uyarınca da riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilinecektir.

Yönetmelikte inşaat maliyet bedelinin tespitinde dikkate alınacak kalemler gibi giderler olarak tanımlanmış olup kesinlik ifade etmemektedir. Zira bu kalemlere 6306 sayılı yasanın 6/4.fıkrasındaki sosyal donatı ve altyapı harcamalarını da şimdilik ilave edilmesi gerekmektedir.

6306 sayılı yasanın 6/5.fıkrası uyarınca Bakanlık; Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usullerle kat veya hasılat karşılığı da dâhil olmak üzere Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde inşaat yapmaya veya yaptırmaya yetkili olup, kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işlerini, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen nedenlerle pazarlık usulu ile yapabilecektir.

AFET / DEPREM RİSKİNİ ÖNLEME AMAÇLI KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLAMA***

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Yetkileri

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 19. maddesi ile 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kuruluşu Hakkında KHK’nin 2. maddesinin ğ bendi değiştirilmiş ve “Gecekondu, kıyı alanları ve tesisleri ile niteliğinin bozulması nedeniyle orman ve mera dışına çıkarılan alanlar dahil kentsel ve kırsal alan ve yerleşmelerde yapılacak iyileştirme, yenileme ve dönüşüm uygulamalarında idarelerce uyulacak usul ve esasları belirlemek; Bakanlıkça belirlenen finans ve ticaret merkezleri, fuar ve sergi alanları, eğlence merkezleri, şehirlerin ana giriş düzenlemeleri gibi şehirlerin marka değerini artırmaya ve şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanlarına dair her tür ve ölçekte etüt, harita, plan, parselasyon planı ve yapı projelerini yapmak, yaptırmak, onaylamak, kamulaştırma, ruhsat ve yapım işlerinin gerçekleştirilmesini sağlamak, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyeti kurulmasını temin etmek; 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yapılan uygulamalara ilişkin her tür ve ölçekte etüt, harita, plan ve parselasyon planlarını yapmak, yaptırmak, onaylamak, ruhsat işlerini gerçekleştirmek, yapı kullanma izinlerini vermek ve bu alanlarda kat mülkiyetinin kurulmasını sağlamak” düzenlemesi ile kentsel dönüşüm alanlarının tespiti ve imar planları ile uygulamaların yapılması yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiştir.

Yine 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 5 nolu bendinde Bakanlık; riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya ve imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkilendirilmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının kentsel dönüşümle ilgili yetkileri Uygulama Yönetmeliğinin 18. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Uygulama alanı[16]na yönelik olarak yapılacak planlarda alanın özelliğine göre; Afet risklerinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi, korunması ve geliştirilmesi, sosyal ve ekonomik gelişmenin sağlanması, enerji verimliliği ve iklim duyarlılığı ile yaşam kalitesinin artırılması esastır.

(2) Bakanlık;

a) Riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya,

b) Riskli alan ve rezerv yapı alanındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi

hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya,

yetkilidir.

(3) Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki ilçe belediyelerince hazırlanan imar planı teklifleri hakkında ilgili büyükşehir belediyesinin görüşü alınır. Büyükşehir belediyesinin onbeş gün içinde görüş vermemesi halinde, uygun görüş verilmiş sayılır.

(4) İdarece veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu gösterir bilgi ve belgeler, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.

 (6) Bu madde kapsamındaki uygulamaların zaruri kılması hâlinde, bu uygulamaların gerektirdiği iş ve işlemler hakkında Kanunun 9 uncu maddesinin[17] hükümleri uygulanır.”

Netice olarak, afet riski içeren alanlardaki kentsel dönüşümdeki imar planlarının hazırlanmasında, özel bir Kanun olan 6306 sayılı Kanunun 6/5 maddesi ve 644 sayılı KHK’nin 2/ğ maddesi ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 18 ile “riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı resen yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya” denilmek suretiyle Bakanlık genel yetkili kılınmıştır.

Uygulama Yönetmeliği 18. maddenin 4. fıkrasında ise belediye, büyükşehir belediyesi, büyükşehirlerdeki ilçe belediyeleri ve il özel idarelerinin ve hatta arazi ve bina sahiplerinin dahi imar planı hazırlayabilecekleri hükme bağlanmıştır.

Ancak idarece veya ilgililerince kentsel tasarım projesi ile birlikte hazırlanan plan teklifleri; planlama alanı ve yakın çevresinin meri planları ve mevcut durumu gösterir bilgi ve belgelerin, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletileceği düzenlenmiştir. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanacaktır. Burada hazırlayacakları imar planlarını ilgili idareler kendi meclislerinden geçirmek durumundadırlar.

Yönetmelik madde 18/4’de arazi sahibi ve riskli bina sahiplerinin hazırlatacakları imar planlarının ise; öncelikle yetkili olan belediye veya il özel idaresine sunulma ve orada meclislerden geçirme zorunluluğu  olmadığından,bu kişiler hazırladıkları imar plan değişikliklerini doğrudan Bakanlığa yollayacaklardır.

6306 sayılı Kanun’un 6/12. maddesinde “Bakanlık, bu Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir” denilmek suretiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın afet amaçlı kentsel dönüşümle ilgili plan yapma yetkisini eğer gerekiyorsa veya uygun görüyorsa TOKİ veya İdareye (yani belediye ve il özel idarelerine) devredebilmesi öngörülmüştür. Bakanlığın yetkilerini devretmesi ile kanun metninde sayılan bu yetkilerin, devredildiği kuruma göre TOKİ veya İdare tarafından kullanılabilmesinin yolu açılmıştır.

KENTİ  SAĞLIKLILAŞTIRMA  AMAÇLI  KENTSEL  DÖNÜŞÜMDE  İMAR PLANLAMA YETKİLERİ

5393 sayılı Belediye Kanunu madde 73 ile belediye sınırları içinde kalan yerlerde veya mücavir alanlarda. Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir

Belediye Kanunu madde 73/4’e göre;  Bu düzenleme doğrultusunda kentsel dönüşüm ile ilgili büyükşehir sınırları içindeki 1/5000’lik nazım planları ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarını büyükşehir belediyeleri yapacaktır. İlçe belediyelerinin imar planlama yetkisi büyükşehir belediyelerine geçmiştir.

***   Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu internet sitesinden alınmıştır.

İSTANBUL'DA ZEMİN DURUMU

Büyükşehir Belediyesi Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü'nün hazırladığı jeoloji haritasına göre, İstanbul'un zemini neredeyse her semtte farklı özellikler sergiliyor. Jeoloji haritasının önemli sonuçlarından biri Avrupa yakasının Anadolu yakasına göre hem yapılaşma hem de deprem açısından daha zayıf olması. Bunun dışında haritada Çavuşbaşı bölgesi depreme karşı en sağlam zemin olarak görülüyor

Güngören formasyonu: Depreme karşı zayıf. Yapılaşma için kötü bir zemin. Zemin, 14-15 derecelik bir eğim kazandığında heyelan meydana gelebiliyor.

Bakırköy formasyonu: İyi zemin olarak kabul ediliyor. Yapılaşmaya müsait ama zeminde lokal sorunlar olabiliyor. Bina sorunlu bölgeye denk gelmişse depreme dayanıklılığı çok azalıyor.

Kuşdili formasyonu: Taşıma kapasitesi zayıf ama önlem alınarak bina yapılabilir. Ataköy'ün bulunduğu yer bu zemine sahip. Ataköy'ün altında genç yani halen faaliyette olan faylar da var. Bu tehlikeyi daha da arttırıyor

Trakya formasyonu: Genel olarak sağlam bir zemin. Ama kırılma, çatlama ve faylanma gibi özelliklere sahip. Bu nedenle düzlük bölgeleri yapılaşmaya uygun ve depreme dayanıklıyken eğimli bölgelerde endişelenmek gerekiyor. Sarıyer, Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Gaziosmanpasa, Eyüp, İkitelli, Esenler ve Kağithane'de görülüyor.

Alüvyon: Yapılaşma için sakıncalı ve depreme dayanıklı değil. Genel olarak taşıma kapasitesi çok düşük. Ama Beykoz ve Riva civarında alüvyon zemin sıkışarak katılaştığı için bir ya da iki katlı bina yapılabilir.

.2. ORTA KÖTÜ YERLER: Beşiktaş (Ihlamur Çukuru), Ortaköy (Dereboyu), İstinye (çukuru), Tarabya (çukuru), Üsküdar (çukuru), Beylerbeyi (çukuru), Küçüksu (çukuru), Paşabahçe-Beykoz (çukuru), Çayırbaşı (çukuru), Karaköy, Tophane, Salıpazarı, Beşiktaş, Ortaköy (dolgu olan kesimleri), Eyüp, Alibeyköy, Sütlüce, Balat, Kasımpaşa ve Güngören bölgelerinin (kıyı kuşakları), Kadıköy (Kurbağalıdere), Moda (denize bakan kısımları ve Küçükyalı’nın bulunduğu kesimler), Kartal (Rahmanlar bölümü), Tuzla (Dere kısmı) ve Dilovası. Eminönü (Cankurtaran, Şehzadebaşı, Fatih, Vatan Caddesi, Çarşamba, Edirnekapı’nın güneyinde kalan kesim), Topkapı, Bakırköy, Bahçelievler, Merter, Şirinevler (bir kısmı), Halkalı, Nakkaşdere, Esenkent, Ömerli, Büyükçekmece, Tepecik (Tepecik, Akören ve Pomak’ın güney kısmı), Selimpaşa, Silivri, Çanta, Gümüşyaka, Gürpınar, Kavaklı, Yakuplu, Esenyurt, Avcılar, Ambarlı, Firuzköy, Beylikdüzü, Küçükçekmece, Florya, Yeşilköy, Akaköy ve Zeytinburnu.