6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 6

Uygulama işlemleri

    Konu:        

§  Dönüştürmeye Tabi Tutulan Taşınmazların Değer Tespiti

§   Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda GerçekleştirilenKonutların Bedellerinin Tespiti

§  İdare İle Anlaşma

Dönüştürmeye Tabi Tutulan Taşınmazların Değer Tespiti

6306 sayılı Kanun 6/7.fıkrası   uyarınca  dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılacak veya yaptırılacaktır.

Dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerlendirilmesinin nasıl yapılacağının usul ve esasları  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğince belirlenmiş olup;

12. Maddesinde; 

Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edileceği ön görülmüştür.

Komisyon; taşınmazın değerini, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edecektir.

Kamulaştırma Yasasının 27. Maddesi gereği acele kamulaştırma bedeli, mahkemece seçilecek ehil bilirkişiler vasıtası ile belirlenirken, 6306 sayılı yasa ile bu yetki Bakanlık, TOKİ ve İdareye verilmiştir.Bu durumda kentsel dönüşüm alanındaki acele kamulaştırmaya tabi olacak taşınmazların bedelleri takdiri kurum bünyesinden  en az üç kişiden oluşturulacak komisyonların takdirine bırakılmıştır.

 Yıllar sonra açılacak ve yıllarca sürecek Kentsel Dönüşüm yasası kapsamında kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın tesciline ilişkin davalarda görev alacak bilirkişilerin 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi olarak faaliyet gösteren değerleme uzmanları arasından seçileceği ve bu uzmanlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından oluşturulan değerleme standartlarını esas alarak  düzenleyecekleri raporlar doğrultusunda Mahkemelerce nihai taşınmazın bedeli belirleyecek ve farkı da yıllar sonra tahsil etmeye çalışılacaktır. Ancak mahkemece takdir edilebilecek farklar için tahsili aşamasında Yasanın 7/11.fıkrası uyarınca haciz ve tedbir uygulanamayacak ve vatandaş yine Bakanlık,TOKİ ve Belediyelerin takdir ve insafına bırakılacaktır. Nerde kaldı Anayasaca teminat altına alınan Mülkiyet hakkı!!!

Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda Gerçekleştirilen Konutların Bedellerinin Tespiti

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunun uygulaması hakkındaki yönetmeliğinin;

13/3 fıkrası uyarınca;

 İlgili Kurum ile anlaşma yapan taraflara verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır.

 Yönetmeliğin 13/2 fıkrası uyarınca Anlaşma yapılan malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden  malikin yıkılan taşınmazının Kurumca tespit edilen bedeli  düşülecektir.

6306 sayılı Kanun 6/4.fıkrası  uyarınca da riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilinecektir.

Yönetmelikte inşaat maliyet bedelinin tespitinde dikkate alınacak kalemler gibi giderler olarak tanımlanmış olup kesinlik ifade etmemektedir. Zira bu kalemlere 6306 sayılı yasanın 6/4.fıkrasındaki sosyal donatı ve altyapı harcamalarını da şimdilik ilave edilmesi gerekmektedir.

6306 sayılı yasanın 6/5.fıkrası uyarınca Bakanlık; Kamu ve özel sektör iş birliğine dayanan usullerle kat veya hasılat karşılığı da dâhil olmak üzere Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde inşaat yapmaya veya yaptırmaya yetkili olup, kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işlerini, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen nedenlerle pazarlık usulu ile yapabilecektir.

İdare İle Anlaşma

6306 sayılı yasanın 5 inci maddesinin 1.fıkrasında; Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esası getirilmiş olup, aynı yasanın 2.fıkrasınca da bu Kanun uyarınca yapılacak anlaşmaların usul ve esasları Bakanlıkça belirleneceği ön görülmüştür.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğinin 16.maddesi uyarınca da İdare ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, İdarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak idareye teslim edeceklerdir.

Her ne kadar yasada malikler ile anlaşma yapılmasında bahsediliyor ise de anlaşmaların usul ve esasları Bakanlıkça belirleneceği ön görülüş ve  yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirleneceğine göre maliklerin  bu tür anlaşmalarda her hangi bir söz hakkı bulunmamaktadır.

6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 5

Konu:  Uygulama işlemleri

     Kat Maliklerinin Alabileceği Kararlar

Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler yasanın 6 ve Yönetmeliğin 15 inci maddelerinde anlaşılması güç ve ucu açık bir biçimde  aşağıda belirttildiği şekilde düzenlenmiştir.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilecektir.

Bu taşınmazların niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam edecektir.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

Riskli yapılarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca;

1.  parsellerin tevhit (birleştirme) edilmesine,

2.  münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

3.  Yeniden bina yaptırılmasına,

4.  Payların satışına,

5.  Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ,

6.  Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye katılmak,(yönetmelikle) esas,

karar alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

 En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarıca tespit ettirilen  riskli yapının değerine göre belirlenir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir

Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.  

Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilecektir.

Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı rapor düzenlenerek Bakanlığın onayına istinaden uygulama işlemi yapılacağı ,

  Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği  de ayrıca öngörülmüştür.

Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği ve yapılacak olan kamulaştırmaların iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağı ve ilk taksit ödemesinin, kamulaştırma  tutarlarının beşte biri oranında olacağı belirtilmiştir.

Bakanlık;

Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,

Riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkili olduğu, bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yaptırılacağına, bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkili olduğuna göre;

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda maliklerinin  uygulamaya esas kararları alınabilmesi için arsa haline gelen taşınmazının  halahazır veya yapılacak imar planındaki durumunu, imar şartları veya ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak proje veya projelerin öncelikle  bilinmesi gerekmektedir.

Bu durumların Bakanlıkça veya yetkilendirilmesi halinde İdarelerce önceden belirlenmeden kat maliklerinin oybirliği veya üçte iki oranında yasada belirlenen hususlarda haklarına   uygun  kararları almaları çok zor  görülmektedir.

Bu nedenle her hal ve şartlarda maliklerin mağdur edilmeyeceği beyan ve vaatler yerine, Bakanlık yetkisini kullanarak öncelikle riskli alan olarak ilan ettiği alanlarda uygulayacağı her tür ve ölçekteki planlama işlemlerini yapması veya yaptırması, planlamaya esas teşkil edecek standartları belirlemeli ve gerek görmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeli veya özel standartlar ihtiva eden planları öncelikle  yapılması ve ilan etmesi  gerekmektedir. 

6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 4

Konu: Riskli yapıların yıktırılması

          Tahliye

Riskli yapıların yıktırılması:

6306  sayılı yasanın 5. ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesi ile  aşağıda belirtildiği şekilde Riskli yapıların yıktırılmasının usul ve esasları  belirlenmiştir.

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır.

 Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

  Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenir.

Verilen süre içinde riskli yapıların maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.

Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.

Yasanın ve yönetmeliğin bu maddelerinde riskli yapıların yıktırılmasında  ve bu alanlardaki uygulamalarda malikler ile  anlaşma esas deniyor ise de buradaki anlaşmanın anlamı kat malikleri ile  Bakanlık veya İdarenin karşılıklı şartlarda  anlaşması değil, Bakanlık veya İdarenin  ileri sürdüğü tüm şartları itirazsız kabul edilmesi manasına gelmektedir.

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilineceki Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi ise, 18 ay’ı geçemeyeceği ve aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncelleneceği,

Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebileceği,

Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabileceği,

Uygulama alanında kira yardımı talebelerinin  uygulamayı yapan İdare veya TOKİ’ce uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına gönderileceği,

Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; faiz desteği verilebileceği,

Bu nedenlerle  Bakanlık veya İdareler ile anlaşma yapılması  halinde dahi geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapacağı değil yapılabilineceği öngörülmüş olup,  yapılacağı konusunda hiç bir  hukuki güvence de bulunmamakta, Bakanlık,İdare Ve TOKİ’nin takdir ve değerlendirilmesine bırakılmıştır

 Ayrıca Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılama yacağı,kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamayacağı esası getirilmiştir..

Tahliye:

  İlgili kurum ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz benzeri hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak Yönetmeliğin 17. Maddesi uyarınca  teslim edeceklerdir.

6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 3

Konu: Riskli yapıların tespiti

  Tasarrufların kısıtlanması

Riskli yapıların tespiti:

6306  sayılı yasanın 3. Maddesi  ile Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 6 ve 7. Maddeleri ile  aşağıda belirtildiği şekilde Riskli yapıların tespitinin usul ve esasları  düzenlenmiştir

 Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veyahut  Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.

Riskli yapıların tespiti öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.

     Bakanlık; riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebileceği gibi belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Verilen süre içinde riskli yapıların tespitinin maliklerce veya kanunî temsilcileri tarafından yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır ve tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlayacak şekilde tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek tesisi ederek Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.

Riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir.

İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir.

Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik ve yanlışlığın bulunmadığının tespit edilmesi halinde, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir ve bu konuda Bakanlığa bilgi verir.

İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.

Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince  riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Tasarrufların kısıtlanması:

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.

 Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.

6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 2

Konu: Riskli alanların tespiti

6306 sayılı yasanın 2.maddesi ile Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 5. Maddesi gereğince  aşağıda belirtildiği şekilde Riskli alanların tespiti ve ilanı düzenlenmiştir

A-Riskli alan;

1.                 Büyükşehirlerde, büyükşehir belediyesi,

2.                 Yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,

3.                 Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler,

4.                 Mücavir  alanlar dışında İl özel İdareleri,

5.                 Toplu Konut İdaresi Başkanlığını(TOKİ),

6.      Taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri,

bakanlıktan tespit talebinde bulunabilirler.

Riskli alan veya alanlar:

  B- Bakanlıkça; doğrudan veya tespit talebinden bulunanlardan Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü  de alınarak uygun görülenler belirlenir.

C-Bakanlıkça; belirlenen  riskli alan veya alanlar  teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunularak Bakanlar Kurulu Kararı ile Riskli alan olarak  tespitine karar verilerek Resmi Gazetede ilan  edilir.

Yönetmelik ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığını(TOKİ) ile Taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilere riskli alan talebinde bulunabilme imkanı tanınırken , İdarelerin  riskli alan belirleme yetkisi Bakanlığa teklifte bulunmaya dönüştürülmüştür. Böylece Bakanlığın  riskli alan tespitinde tek yetkili olması sağlanmıştır.

Ayrıca bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alan büyüklüğünün asgari 15.000 m2 olması şartı getirilmiştir.

Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapabilme yetkisi Bakanlığa tanınmıştır.

İlçemizin  Tozkoparan mahallesi alanında toplam 6436 bağımsız birim bulunmakta olup  alan genelinde, Bayındırlık Bakanlığı'nın 1960'lı yıllarda, Gecekondu Önleme Projesi adı altında yapmış olduğu sosyal konutlar yer almaktadır. Özel mülkiyetin çoğu saçak mülkiyetine ( binanın iz düşümü içerisinde kalan şahıs mülkiyeti) dayalı olduğu için mahalle alanının takriben %44 'ü hazine arazisidir.

Büyükşehir Belediyesi Zemin ve Deprem İnceleme Müdürlüğü'nün hazırladığı jeoloji haritasına göre, Güngören ilçesi formasyonu; Depreme karşı zayıf ve  Yapılaşma için kötü bir zemin olduğu, Zemin, 14-15 derecelik bir eğim kazandığında heyelan meydana gelebileceği belirlenmiştir.

     Dönüşümün 1.derece deprem kuşağında yer alan ve nüfus yoğunluğu fazla olan yerlerden başlanacağı Bakanlıkça her ne kadar ifade edilmiş ise  de Bakanlar Kurulunca deprem riskinin en az olan İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Çamlıtepe (Derbent) Mahallesi  Sarıyer Belediyesinin talebi olmadan riskli bölge olarak ilan edilmiştir.(Karar Sayısı : 2013/4163).

             Bölgemizin;  Depreme karşı zayıf ve  Yapılaşma için kötü bir zemin olduğu, mahallemizin takriben %44 'ü hazine arazisidir olması,Yapılaşmanın depreme dayanıklı yönetmelik esaslarını uygun yapılmamış olması(ki inşaat sırasında böyle bir yönetmelik mevcut değildi) dikkate alındığında her an riskli bölge olarak ilan edilebilecektir. Bu nedenlerle Sitemiz kat maliklerinin 6306 sayı Kentsel Dönüşüm Yasası uygulamaları karısındaki hak ve menfaatlerinin korunması konusunda bilgi edinmeleri, tutum, davranış ve karlarlarını şimdiden belirlemeye başlamaları gerekmektedir.     

İstanbul ilinde; 18.02 2013 tarihi itibarı ile Esenler, Beyoğlu, Gaziosmanpaşa, Küçükçekmece, Sarıyer ve Sultangazi ilçelerinde  Bakanlar Kurulu Kararı ile  Riskli Bölgeler tespit ve ilan edilerek 6306 sayılı yasanın uygulanmasına başlanmıştır.

Bakanlar Kurulu Kararları aşağıdaki tabloda ayrıntılı biçimde verilmiştir.

Bakanlar Kurulu	Resmî Gazete	Riskli alan olarak belirlenen Bölgeler
Karar Sayısı : 2012/3791	7 Ekim 2012 PAZAR Sayı : 28434	İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalan Havaalanı ve Atışalan Tuna mahalleleri sınırları içerisinde bulunan ve ekli krokiler ile listelerde sınır ve koordinatları gösterilen alanlar
Karar Sayısı : 2012/3786	4 Kasım 2012 PAZAR  Sayı : 28457	İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Örnektepe ve Sütlüce mahalleleri sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar,
Karar Sayısı : 2012/3901	4 Kasım 2012 PAZAR Sayı : 28457	İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, İstiklal Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar
Karar Sayısı : 2013/4163	24 Ocak 2013 PERŞEMBE   Sayı : 28538	İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Çamlıtepe (Derbent) Mahallesi gerigörünüm ve etkilenme bölgesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ve listede sınır ile koordinatları gösterilen alanın
Karar Sayısı : 2012/4099	26 Ocak 2013 CUMARTESİ   Sayı : 28540	İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi sınırları içerisinde bulunan  Merkez Mahallesi ,Pazariçi Mahallesi Kuzey ve Guney bölgeleri,Sarıgöl Merkez  Mahallesi,Bağlarbaşı Mahallesi, Yeni Mashalle, Yıldız Tabya Mahallersi Doğu ve Batı bölgeleri, Kazım Karabekir- Fevziçakmak Mahalleleri, Mevlana Mahallesi, Barbaros Hayrettin PaşaKaradeniz Karayolları Mahallleri ve ekli krokiler ile listelerde sınır koordinatları gösterilen alanlar
Karar Sayısı : 2013/4254	6 Şubat 2013 ÇARŞAMBA  Sayı : 28551	İstanbul İli, Sultangaziİlçesi, Cumhuriyet Mahallesi Siteler mevki  sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlar
Karar Sayısı : 2013/4258	6 Şubat 2013 ÇARŞAMBA  Sayı : 28551	İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Kanarya Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanın
Karar Sayısı : 2013/4257	7 Şubat 2013 PERŞEMBE  Sayı : 28552	İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Fatih Mahallesi sınırları içerisinde bulunan ve ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanın

6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 1

KONU:Yetkili İdareler

Riskli alan

Riskli yapı

Uygulama alanı

Riskli Alanın Tespiti

 

Bilindiği üzere ; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacı ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31 Mayıs 2012 tarihli Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

İş bu yasa  ve bu yasaya dayanılarak çıkarılan ve çıkarılacak Bakanlar Kurulu Kararları, yönetmelik, tebliğ ve sair alt mevzuat düzenlemelerinin   Arı Sitesi Kat Malikleri olarak bizlere yüklediği mükellefiyetler ile ön gördüğü imkan ve hakların bilinmesi, korunması, değerlendirilmesi, sağlıklı kararların alınabilinmesi için hazırlıklı ve bilinçli olmamız gerekmektedir.

Bu amaçla Yasa , Bakanlar Kurulu Kararları, yönetmelikler ve sair alt mevzuat ile  yapılan ve yapılacak düzenlemelerin Arı Sitesi Kat Maliklerine iletilmesi ve bilgilendirilmesi çalışmalarına  Hukuk Kurulumuzca Bilgisayar ortamında http://iettarisitesi-donusum. blogspot. com/ adlı günlük ile başlanmıştır.

                Arı sitesi Kat maliklerinin bilgilendirmesi çalışmalarımızın faydalı olabilmesi ve amacına ulaşabilmesi için öneri ve sorularınızı Hukuk Kurulu üyelerinden Mustafa Karaaslan’a ait karaasmus6491@gmail.com , Süleyman Ağırbaş’a ait   suleymanagirbas@hotmail.com  elektronik posta adresine  iletebilirsiniz.

Kentsel dönüşümün esas olarak yasal alt yapısı 6306 sayılı yasa ile düzenlenmiş ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilendirilmiş  olmakla beraber, 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. Maddesi ile  de belediyeler de ayrıca  Kentsel dönüşümün çalışmaları yapmakla yetkilendirilmiştir.

İlk yazımızda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunda ve Yönetmelikteki; Yetkili İdareler ile Riskli Alan, Riskli Yapı ve Uygulama Alan tarifleri hakkındaki bilgilendirme yapılacaktır.

 

 6306 sayılı yasa ve afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi

hakkında kanunun ve uygulama yönetmeliğinde;

     Yetkili İdareler:

 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,

İlgili kurum: Uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Bakanlığı, İdareyi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığını(TOKİ),

     Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığını Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanlar,

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı veya yapılar,

Uygulama alanı: Bakanlar Kurulu kararıyla kararlaştırılan riskli alan ile Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapının veya yapıların bulunduğu alan,

olarak tarif edilmiştir.

 

Riskli Alanın Tespiti

Riskli alanlar;

a) Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu,

b) Alanda daha önceden meydana gelmiş afetler varsa, bunlara dair bilgileri,

c) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını,

ç) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini,

d) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını,

e) Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yer bilimsel etüdü raporunu,

f) Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri,

ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden ve Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenir ve teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunularak Bakanlar Kurulu Kararı ile tespit edilir.

TOKİ veya İdare, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilirler. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde, uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, birinci fıkrada belirtilen bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça yapılacak inceleme neticesinde uygun görülen talepler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgari 15.000 m2 olması gerekir. Ancak, Bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15.000 m2 şartı aranmaksızın riskli alan tespiti yapılabilir.