Kat maliklerince öncelikle bilinmesi gerekenler

    Konu:        

§       Kat Maliklerinin hakları ve  Alması gereken  Kararlar

§       İdare ile anlaşma (Uygulama alanındaki taşınmaz

     maliklerinin hakları)

§        Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların değer tespiti

§ Dönüştürmeye tabi tutulan alanlarda gerçekleştirilecek konutların bedellerinin tespiti

Ø Kat Maliklerinin hakları ve  Alması gereken  Kararlar

Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler yasanın 6 ve Yönetmeliğin 15 inci maddelerinde aşağıda belirttildiği şekilde düzenlenmiştir.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilecektir.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.

 Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca;

1.  Parsellerin tevhit (birleştirme) edilmesine,

2.  Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

3.   Payların satışına,

4.  Yeniden bina yaptırılmasına,

  5.  Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden

     değerlendirilmesine ,

6.  Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye katılmağa,

esas karararlardan birini  alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

 En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarıca tespit ettirilen  riskli yapının değerine göre belirlenir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir

Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.  

Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilecektir.

  Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği  de ayrıca öngörülmüştür.

Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği ve yapılacak olan kamulaştırmaların iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağı ve ilk taksit ödemesinin, kamulaştırma  tutarlarının beşte biri oranında olacağı belirtilmiştir.

Biz kat malikleri yukarıda belirtilen usul ile yapılacak kat malikleri toplantısında, aşağıda belirtilenlerden birine en az arsa hisselerimizin  2/3  oranındaki çoğunlukla kara vermemiz gerekecektir. 

  a)Şayet mevcut uygulama imar planında değişiklik yapılmaz, inşaat emsal ve kat adeti artırılmaz ise, mevcut binalarımızın aynı ölçülerle yeniden yapılması  için  Yeniden Bina Yaptırılmasına karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda güvenilir ve ekonomik gücü olan bir  müteahit ile İnşaat Sözleşmesi yapılması gerekecektir.

  b) Şayet mevcut uygulama imar planında değişiklik yapılır, inşaat emsal ve kat adeti artırılırsa  Kat Karşılığı Yeniden Değerlendirilmesine karar verilmesi gerekecektir. Bu durumda  da güvenilir ve ekonomik gücü olan bir  müteahit ile  Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılması  gündeme gelecektir.

   Yukarıda belirtilen kararların 2/3 oranındaki çoğunlukla alınamaması halinde  ya üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye katılmak ya da arsa paylarının satışı konusunda bir karar almamız gerekecektir.

Tüm kat malikleri bundan böyle şimdiden yukarıda izah edilmeye çalışılan kararlardan lehimize olan birinin  alınması konusunda, 6306 sayılı yasa ile getirilen vergi ve harç muafiyeti, Bakanlık kredileri,  Banka kredi ve faiz desteği gibi mali imkanlar da dikkate alarak bir fikir oluşturmaya başlamaları uygun olacağı düşünülmektedir.

Ø  İdare İle Anlaşma (Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları)

6306 sayılı yasanın 5 inci maddesinin 1.fıkrasıda; Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esası getirilmiştir.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğin 13.maddesi uyarınca Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerinin hakları aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.

MADDE 13 –(1) Yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirlenmek kaydıyla, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyerlerinden verilmek üzere bunlarla sözleşme akdedilir.

(2) Uygulama alanındaki taşınmazın  12 nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;

a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.

b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.

c) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre peşin olarak yapılır.

(3) İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.

(4) Taşınmaz maliklerinden kendisine işyeri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir.

(5) İlgili kurum, uygulama alanındaki taşınmaz maliklerini yapılacak anlaşmalar çerçevesinde proje ortağı yapmak suretiyle, kat veya hasılât karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.

Afet Riski Altındaki Alanlarin Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğinin 16.maddesi uyarınca da İdare ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, İdarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak idareye teslim edeceklerdir.

Ø  Dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların değer tespiti

6306 sayılı Kanun 6/7.fıkrası   uyarınca  dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılacak veya yaptırılacaktır.

Dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerlendirilmesinin nasıl yapılacağının usul ve esasları  Afet Riski Altindaki Alanlarin Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğinice belirlenmiş olup;

12. Maddesinde; 

Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edileceği ön görülmüştür.

Komisyon; taşınmazın değerini, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edecektir.

Ø Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda Gerçekleştirilen Konutlarin Bedellerinin Tespiti:

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunun uygulaması hakkındaki yönetmeliğinin;

13/3 fıkrası uyarınca;

 İlgili Kurum ile anlaşma yapan taraflara verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır.

 Yönetmeliğin 13/2 fıkrası uyarınca Anlaşma yapılan malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden  malikin yıkılan taşınmazının Kurumca tespit edilen bedeli  düşülecektir.

6306 sayılı Kanun 6/4.fıkrası  uyarınca da riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilinecektir.

Yönetmelikte inşaat maliyet bedelinin tespitinde dikakate alınacak kalemler gibi giderler olarak tanımlanmış olup kesinlik ifade etmemektedir. Zira bu kalemlere 6306 sayılı yasanın 6/4.fıkrasındaki sosyal donatı ve altyapı harcamalarını da şimdilik ilave edilmesi gerekmektedir.

6306 sayılı yasanın 6/5.fıkrası uyarınca Bakanlık; Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usullerle kat veya hasılat karşılığı da dâhil olmak üzere Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde inşaat yapmaya veya yaptırmaya yetkili olup, kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işlerini, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen nedenlerle pazarlık usulu ile yapabilecektir.