Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Sıkça Sorulan
Sorular ile bu sorulara T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca verilen cevaplar, Bakanlık İnternet sitesinden alınarak bilgilerinize ekte sunulmuştur.
KANUNA İLİŞKİN GENEL SORU VE CEVAPLAR:
SORU: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un çıkarılmasının temel amacı nedir?
CEVAP: Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar
dışındaki riskli yapıların tespit edilmesi ve böylece, sözkonusu alanlar ile
riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat kurallarına ve
standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak için,
iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerde bulunulması maksadıyla çıkarılmış olup,
neticede nihaî hedef, herhangi bir afet neticesinde bir daha can kaybı
yaşanmamasının sağlanması ve kentlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine
dönüştürülmesidir.
SORU: Kentsel dönüşümde model alınan bir ülke var mı, var ise
bu ülkeler hangileri?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşümde sadece
bir ülke uygulamaları model olarak alınmamış, dünyadaki bütün başarılı
uygulamaların incelenmesi ve değerlendirilmesi uygun görülmüştür. Ülkemizdeki
yapılaşmaya benzer şekilde yapılaşması olan, özellikle de gecekondulaşma
problemi olan bütün ülkeler öncelikle incelenmektedir. Meselâ, İspanya, Kore,
Japonya ve Güney Amerika Ülkeleri gibi.
SORU: Kentsel dönüşüm ne zaman başlayacak? Bu kapsamda ilk
çalışmanın ne zaman yapılması öngörülüyor?
CEVAP:16/05/2012 tarihinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüşümü Hakkındaki Kanun’un yayımlanıp yürürlüğe girmesinden sonra,
19/06/2012 tarihli Bakanlık yazısı ile 81 il Valiliği ile belediyelerden
“riskli alan” ve “riskli yapı” tespit çalışmalarının başlatılması
istenilmiştir. Bu kapsamda, 04/08/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6306 sayılı
Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde
Kentsel Dönüşüm çalışmalarına başlanılmıştır. 6306 sayılı Kanun uyarınca, afete
riski altındaki alanlar ve bu alanların dışındaki riskli yapıların
dönüştürülmesi söz konusu olup, ayrıca, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73 üncü
maddesi uyarınca da belediyeler Kentsel Dönüşüm çalışmalarını yürütmektedir.
SORU: Kentsel dönüşüm ilk olarak hangi bölgelerden başlayacak?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm,
öncelikle birinci derece deprem kuşağında yer alan ve nüfus yoğunluğu fazla
olan illerden başlayacaktır. Bu kapsamda, İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Bursa ve
İzmir gibi illerimiz birinci derece deprem kuşağında bulunmaları sebebiyle
dönüşümün yapılacağı öncelikli iller olup, fay hatları, sel ve heyelana maruz
bölgeler gibi afet risklerinin fazla olduğu alanlar tespit edilecek ve
uygulamalara tespitler doğrultusunda başlanacaktır. Bu süreçte çalışmalarını
tamamlayan ve uygulamaya hazır olan bütün belediyeler ve valilikler dönüşüm
uygulamalarını yürütebilecektir.
SORU: Kanun kapsamında 7 milyon evin yıkılmasından
bahsediliyor. Bu süreçte vatandaş ne yapacak?
CEVAP: Riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılması gereken
konut sayısı henüz kesinleşmemekle birlikte, 6,5 milyon konutun afet riski
altında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak, bu 6,5 milyon konutun hepsinin bir
anda yıkılması sözkonusu değildir. 6,5 milyon konutun yenilenmesi işi aşama
aşama yürütülecektir. Konutu yıkılan vatandaşa mümkün olması hâlinde geçici
konut tahsisi yapılacak, bunun mümkün olmaması hâlinde ise kira yardımı
yapılacaktır.
SORU: Dönüşümün gerçekleştirilmesi hâlinde belli bir bina
stoku doygunluğu olabilir diye kuşkular vardır. Bakanlık böyle bir senaryoyu
göz önüne aldı mı?
CEVAP: Dönüşümde esas olan yıkılan riskli konutların sayısı
kadar yerlerine yeni konutların yapılması olup, herhangi bir konut stok artışı
planlanmamaktadır.
SORU: Bu Kanun ile birlikte Bakanlık ve belediyeler arasında yetki karmaşası
yaşanacak mı? idarî kurumların yetki alanları belli mi, belediyelerin yetkileri
Bakanlığa mı geçiyor, neden?
CEVAP: Kanun’da belediyeler “İdare” tanımı altında yer almakta
olup, gerek riskli alan, gerek riskli yapı tespitlerinin yapılmasında ve
gerekse Kanun uyarınca yapılacak diğer uygulamalarda Bakanlık ile birlikte
İdare de yetkilidir. Ancak, Kanun’un etkin bir şekilde uygulanması bakımından,
bazı iş ve işlemlerde yetki öncelikli olarak Bakanlığa verilmiş ve Bakanlıkça
belediyelere yetki devri yapılabileceği öngörülmüştür. Yani, 6306 sayılı Kanun
kapsamında kentsel dönüşün yapmak isteyen belediyelerin önünde yetki bakımından
herhangi bir engel bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarını
gerçekleştirmeye yetecek ekip, ekipman ve malî gücü bulunmayan belediyelerin
yetki alanında Bakanlık dönüşüm uygulamaları yürütebilecektir.
SORU: Afet riskinin, kentsel dönüşümün önünün açılması için şart koşulduğu ve
bir nevi bahane olarak kullanıldığı iddiası doğrumu?
CEVAP: Ülkemiz, Dünya’nın en aktif deprem bölgelerinden
birisinde yeralmaktadır. Ülkemizde depreme yol açan yaklaşık 15.000 km’si ana
aks olmak üzere, toplam 24500 km. uzunluğunda canlı fay hattı bulunmaktadır.
Nüfusumuzun % 98’i deprem açısından tehlikeli bölgede yaşamaktadır. 1903
yılından günümüze, topraklarımızda hasar doğuran 130 depremde 100 bin can kaybı
ve yaklaşık 2 milyon ev kaybedilmiştir. Son yaşanan Van depremlerinde yıkılan
veya ağır hasar gören konut sayısı yaklaşık 30.000’dir. Bütün bu veriler
karşısında, Ülkemizde “afet riski”nin olmadığını, kentsel dönüşüm için bahane
olarak kullanıldığını söylemek mümkün değildir. Kaldı ki, 6306 sayılı Kanun
kapsamında ilmi ve teknik verilere göre riskli olarak tespit edilen yapıların
yıkılmasından sonra bu alanlarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esas
alınmış olup, zorla ve vatandaşa rağmen kentsel dönüşüm yapılması gibi bir
durum sözkonusu değildir.
SORU: Bu Kanun’un "afet” değil “rant” adına hazırlandığı yönündeki iddialar
doğrumu?
CEVAP: Bu Kanun kapsamında Devletin de yardımı ile afet riski
altındaki alanların ve binaların dönüşümü söz konusudur. Bakanlık, afet riski
altındaki binaların dönüştürülmesi için karşılıksız olarak “faiz desteği” ve
“kira yardımı”nda bulunacaktır. Ayrıca, afet riski altındaki alanlarda ve
binalarda uygulama yapma hakkı öncelikle vatandaşa aittir. Yani, şayet bir rant
var ise bu rant yapısı riskli olarak tepit edilen vatandaşa aittir.
SORU: Bu Kanun’a “Afet dönüşüm yasası” deniyor ama akla sadece deprem afeti
geliyor. Bakanlık olarak diğer afetler içinde hazırlamış olduğunuz eylem
planları var mı?
CEVAP: Ülkemizde en çok can ve mal kaybına yol açan afet
“deprem” olduğundan, 6306 sayılı Kanun sanki sadece deprem afetini kapsıyor
gibi anlaşılıyor. Ancak, 6306 sayılı Kanun, sadece deprem afetine maruz
alanlarla sınır olmayıp, deprem, sel, heyelan ve hatta yangın afeti riski
altındaki alanları ve yapıları kapsamaktadır.
SORU: Yara sarma anlayışı yerine yara almama anlayışının kazandırılması deniyor.
Bununla ne kasdediliyor.
CEVAP: Afetlerle ilgili olarak, şimdiye kadar hep afetler
meydana geldikten sonra bir takım tedbirler alınması ve afetzedelere çeşitli
yardımlar yapılması sözkonusu olmuştur. İlk kez bir mevzuat, yani, 6306 sayılı
Kanun, afet meydana gelmeden önce, “afet riski” gözetilerek bir takım
tedbirlerin alınmasını öngörmüş ve böylece alınacak tedbirler sayesinde meydana
gelebilecek bir afette can ve mal kaybının yaşanmaması veya can ve mal kaybının
en aza indirilmesi hedeflenmiştir.
SORU: Mera alanlarının bu Kanun kapsamında zarar göreceği iddiası doğrumu?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamında mera alanlarının
kullanılması sadece Bakanlıkça ihtiyaç duyulması hâlinde ve riskli alanlarda ve
riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi amacıyla mümkün olacaktır. Özellikle
zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilen alanlarda yaşayanların
tamamının veya bir kısmının başka alanları nakledilmesi gerekeceğinden, ihtiyaç
duyulması hâlinde mera alanlarından bu amaçla faydalanılması gerekecektir.
Ancak, riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için mera
alanlarının öncelikle kullanılması gibi bir durum sözkonusu değildir.
SORU: İllere Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü kurulacak mı?
CEVAP: Bursa, İstanbul ve İzmir İllerinde doğrudan Bakanlık
merkez teşkilâtına bağlı olmak üzere, “Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri” kurulması
Bakanlar Kurulunca kararlaştırılmış ve 10.09.2012 tarihli ve 28407 sayılı Resmî
Gazete’de yayınlanmıştır. Diğer taraftan, bütün çevre ve şehircilik il müdürlüklerinde
altyapı ve kentsel dönüşüm hizmetlerinden sorumlu “şube müdürlüğü” kurulmuştur.
KANUNUN UYGULASINA İLİŞKİN GENEL HUSUSLAR:
SORU: Kanun uyarınca yapılacak ilk iş ne olacaktır?
CEVAP: Kanun uyarınca ilk iş olarak riskli alanların ve riskli
yapıların tespit edilmesi gerekmektedir.
SORU: Türkiye’de yaklaşık kaç konut bulunuyor ve bu konutların
ne kadarı kentsel dönüşüm kapsamında yıkılması ve yenilenmesi gerekiyor?
CEVAP: Türkiye’de yaklaşık 19 milyon konut bulunmaktadır. Bu
konutlardan 1999 depreminden sonra yapılan yaklaşık 5 milyon konutun iyi
durumda olduğu değerlendirilmekte olup, bu değerlendirmeye göre, 14 milyon
konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekmektedir. Deprem tasarımı ve
malzeme dayanımı yetersiz olan yapılar ile mühendislik hizmeti almadan kaçak
olarak inşa edilen yapılar gözetildiğinde Ülkemizdeki toplam yapı stokunun
yaklaşık % 40‘ının (6-7 milyon konut) yenilenmesinin veya güçlendirilmesinin
gerektiği tahmin edilmektedir.
SORU: Konutları yıkılan hak sahiplerini neler bekliyor? Başka
semtlere geçici olarak mı taşınılacaklar, herkes kendi konutuna geri
dönebilecek mi?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde
öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, zemin yapısı sebebiyle
yerinde dönüşümün imkânsız olduğu alanlar için en yakında bulunan rezerv yapı
alanları değerlendirilebilecektir. Diğer taraftan, dönüşüm uygulamaları
safhasında anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine kira yardımı veya geçici
konut tahsisi yapılması sözkonusu olabilecektir.
SORU: Dönüşüm planlanırken, bir şehir bütünüyle ele alınıp
planlar çizilecek mi?
CEVAP: Dönüşüm alanlarındaki planlamalarda öncelikle üst
ölçekli planlar gözetilerek proje ve uygulama bütünlüğü kapsamında alanın
ihtiyaçları gözetilerek uygulama yapılacaktır.
SORU: Okul, hastane, spor tesisi gibi kamu binaları da
dönüştürmeye tabi mi?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun özel veya kamu binası ayrımı
yapılmadan, “riskli” olarak tespit edilen bütün binaları kapsamaktadır.
SORU: Dönüşüm kapsamında yeşil alanlar da yapılacak deniliyor.
Bu planlamalar ne zaman yapılacak?
CEVAP: Dönüşüm uygulamalarında, çalışma yapılan alanın durumu
ile diğer sosyal ve ekonomik etkenler göz önüne alınarak, konut alanları, yeşil
alanlar, sosyal donatı alanları, altyapı ve ulaşım sistemleri planlanacaktır.
SORU: Şehirler dönüşürken, hazırlanacak planlarda altyapı ne
kadar önem taşıyor?
CEVAP: Dönüşüm alanlarında “altyapı” kentsel planlama
aşamasında planlanacak ve üst yapı ile birlikte inşaat çalışmaları
başlayacaktır. Konutların hak sahiplerine teslimi aşamasına geldiğinde alt
yapıda bitmiş olacaktır. Yani, üst yapının dönüşümü ile birlikte alt yapıda
dönüştürülecektir.
SORU: Köyler bu Kanun kapsamında mı? Uygulama yapılırken 5543
sayılı İskân Kanunu ile bağlantı kurulacak mı?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun köyde bulunan yapı ve alanları da
kapsamakta olup, 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama yapılan alanlarda aynı
zamanda 5543 sayılı İskân Kanunu uyarınca yapılan uygulamalar sözkonusu ise ve
bu uygulamalar 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan uygulamalara engel teşkil
edici nitelikte ise, 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanır. Yani, 5543 sayılı
Kanun’un 6306 sayılı Kanun’a aykırı olan hükümleri uygulanmaz.
SORU: Bu Kanun uyarınca yapılacak olan planların 3194 sayılı
İmar Kanunu ile İmara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlarda belirtilen
kısıtlamalara tabi olmaması, özellikle idarece yapılacak plan
değişikliklerinin, mevcut onaylı planların bütünlüğünü, sürekliliğini,
sosyo-kültürel teknik altyapı dengesini bozacak nitelikte olmasına yolaçmaz mı?
Plan bütününde yapılacak bu parçacı değişiklikler plan revizyonlarını
beraberinde getirmez mi?
CEVAP: 6036 sayılı Kanun’un bahsedilen hükmü, bu Kanun uyarınca
yapılacak uygulamaların aciliyetine binaen, yani, yapılaşmadan kaynaklanan
sebeplerden dolayı herhangi bir afette can ve mal kaybı yaşanmaması ve sağlıklı
yaşam çevrelerinin oluşturulması için, Kanun uyarınca yapılacak uygulamaların
bir an evvel gerçekleştirilmesi maksadıyla öngörülmüştür. Kanun uyarınca
yapılacak planlar çerçevesinde plan bütünlüğü ve sosyo-kültürel-teknik altyapı
dengesini kurmak bakımından plan revizyonuna gidilmesi gerekebilir.
SORU: İmar Planı olan bir alanda yapılan jeolojik-jeoteknik
etüd raporunda Kuzey Anadolu Fay hattından dolayı yapılaşmaya kapatılması
gerektiği belirtilen ve imar planında da bu yönde belirtme bulunan alan
üzerindeki yapılar için şahsî başvuruların nasıl değerlendirileceği konusunda
izlenecek yöntem ne olmalıdır?
CEVAP: Bu hususta şahsî başvuruların belediyeye veya
valiliklere yapılması uygun olur. Sözkonusu alanın “riskli alan” olarak tespit
edilmesi ve buna göre uygulama yapılması öncelikle ilgili idarelerce
değerlendirilmelidir.
SORU: Daha evvel meydana gelen bir afet sebebiyle “afete maruz
bölge” ilan edilmiş ve imar planlarında yapılaşma yasağı getirilmiş olan
yerlerdeki yapılardan 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyle
Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’a göre başka bir yere nakledilmesi
gerekirken nakil kararına uymayanlar ile afete maruz bölge kararına rağmen bu
bölgede yeni yapılan yapılar hakkında ne yapılabilir?
CEVAP: Herhangi bir alanda 7269 sayılı Kanun’a göre başlatılmış
uygulamalara yine bu Kanun çerçevesinde devam edilebilir. Özellikle, 7269
sayılı Kanun’a göre “afete maruz bölge” kararı var ise, bu karara göre uygulama
yapılması gerekmektedir. Ancak, 6306 sayılı Kanun’a tabi riskli yapılar, riskli
alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269 sayılı Kanunun uygulanıyor olması
6306 sayılı Kanun’un uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir.
SORU: İstanbul’da kentsel dönüşüm ilk olarak nereden
başlatılacak?
CEVAP: Gerek İstanbul İli’nde ve gerekse Kocaeli, Adapazarı,
Bursa ve İzmir gibi illerde birinci derece deprem kuşağında bulunan ilçeler ile
afet riski açısından acil olarak tedbir alınmasını gerektiren yapılaşmaya sahip
olan ilçeler öncelikli olacaktır. İstanbul İli’nde, Esenler ve Beyoğlu
ilçelerinde riskli alanlar belirlenmiş ve Bakanlar Kurulu Kararları Resmî
Gazete’de yayımlanmıştır. Bununla birlikte Gaziosmanpaşa, Sarıyer Zeytinburnu,
Bağcılar, Küçükçekmece, Sultangazi İlçelerinde de riskli alan çalışmaları devam
etmektedir.
SORU: Afet riski taşıyan alanlar konusunda Ankara’nın durumu
nedir?
CEVAP: Ankara’da veya başka herhangi bir ilde zeminden
kaynaklanan sebeplerle veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle “riskli alan”lar var
ise, Kanun kapsamında bu alanlarda uygulama yapılması sözkonusu olacaktır.
Ancak, öncelikle vatandaşların riskli yapılarını ve belediyelerin de görev ve
yetki alanlarında riskli alan var ise bu alanları tespit etmeleri ve Bakanlığa
bildirmeleri gerekmektedir.
HUKUKİ DURUM VE SÜREÇ:
SORU: Vatandaşların evlerini “zorla yıkmak” insan haklarına
aykırı değil mi?
CEVAP: Öncelikle belirtilmelidir ki; 6306 sayılı Kanun
kapsamında vatandaşın evinin zorla yıkılması gibi bir durum sözkonusu olmayıp,
can güvenliği bakımından riskli olduğu ilmî verilere göre tespit edilen
yapıların yıkılarak yerlerine sağlıklı ve güvenli konutların yapılması sözkonusudur.
6306 sayılı Kanun’un özünde, en önemli insan hakkı olan “yaşama hakkı”nı
güvence altına almak vardır. Kanun kapsamında “yaşama hakkını” temin için
“mülkiyet hakkına” müdahale edilmesi gerekmekte ise de, “yaşama hakkı”nın
“mülkiyet hakkı”ndan önce geldiği tartışmasızdır.
SORU: 6306 sayılı Kanun’a göre, riskli olan binanın
yıktırılmasından sonra yapılacak işlemlere karar verme oranı “üçte iki (2/3)”
olarak belirlenmiş olup, bu üçte iki (2/3) çoğunluğun esası nedir ve bu oran
insan haklarına ve anayasaya aykırı değil midir?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun hazırlanırken riskli olarak tespit
edilen yapıların yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen parsellerin, bütün
hisse sahiplerinin oybirliği ile verilecekleri karara göre değerlendirilmesinin
öngörülmesi hâlinde, bir hisse sahibinin itirazı üzerine uygulama yapılmasının
mümkün olmayacağı ve böylece riskli yapıların yenilenmesinin ve bu yapıların
bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin
oluşturulmasının mümkün olamayacağı değerlendirilmiştir.
Bu yüzden, riskli binanın yıkılmasından sonra arsa hâline
gelen parsellerin değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında
paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verileceği öngörülmüştür.
Üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç
değeri üzerinden diğer paydaşlarca veya Bakanlıkça satın alınacağından bunların
mağduriyetleri söz konusu olmayacaktır.
Anayasa ile güvence altına alınmış olan “yaşama hakkı”nın
yine Anayasa ile güvence altına alınan “mülkiyet hakkı”ndan önce gelmesi
gerektiği tartışmasız olduğundan, bu hükmün insan haklarına veya Anayasa’ya
aykırılığından bahsedilmesi doğru değildir.
SORU: Dönüşüme katılmak istemeyenlerin dava açma hakkı yok mu?
CEVAP: Kanun uyarınca tesis edilen idarî işlemlere karşı tebliğ
tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
uyarınca dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar
verilemez.
SORU: Hacizli dairelerin, kaçak yapıların ve sit alanlarının
durumu ne olacak?
CEVAP: Yapıların hacizli olması veya kaçak yapı olması, 6306
sayılı Kanun kapsamında bu yapıların risklilik yönünden incelenmesine ve
yapılacak uygulamalara engel teşkil etmemektedir. Hacizli ve kaçak binaların
malikleri, ilgili mevzuat hükümleri de gözetilerek, 6306 sayılı Kanun’un
getirdiği haklardan yararlanacaktır. Yine, Kanun kapsamında sit alanlarında
uygulama yapılması gerekmesi hâlinde, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü
alınarak uygulama yapılabilecektir.
BİLGİLENDİRME SÜREÇLERİ VE VATANDAŞLAR:
SORU: Kentsel dönüşüm projelerinde iş adamları ve esnaf
forumu, mahalle veya bölge sakinleri forumu, kentsel tasarım paneli gibi
çeşitli aktörlerin katılımına yönelik platformlar oluşturulacak mı?
CEVAP: Kentsel dönüşüm çalışmalarında halkın katılımı çok
önemli olup, kesinlikle bilgilendirme ve görüş alış verişi toplantıları
düzenlenecek, kurulacak birliklerle istişare içerisinde olunacaktır. Yine,
Bakanlığımızca, afet riski sebebiyle yapılacak kentsel dönüşümde yeralacak
bütün kurum ve kuruluşların katılımı ile “Kentsel Dönüşümde Sektörler
Buluşuyor” adı altında paneller gerçekleştirilmektedir. Bakanlığımız, Kanun
kapsamında gerçekleştirilecek dönüşümüm başarılı olabilmesi için, dönüşüm
işinde yer alabilecek bütün aktörlerin işbirliği içinde çalışmasına önem vermektedir.
SORU: Devlet vatandaşla pazarlık edecek deniliyor? Bu büyük
kitleye ulaşmada yardımcı kaynaklarınız neler olacak. Ya da bunu nasıl
sağlayacaksınız?
CEVAP: Devletin herhangi bir konuda vatandaş ile pazarlık
etmesi gibi bir durum sözkonusu değildir. Ancak, Kanun kapsamındaki
uygulamaların etkin ve verimli bir şekilde yürütülmesi ve vatandaşın mağdur
edilmemesi için, Bakanlık, belediyeler ve il özel idareleri vatandaşında
katılımı ile işbirliği içinde çalışmalarda bulunacaktır. Vatandaşa ulaşılması
konusunda gerekmesi hâlinde müşavirlik hizmetlerinden de faydalanılacaktır.
SORU: Bakanlık, bu Kanun’u vatandaşa anlatmaya ne zaman
başlayacak, kentsel dönüşüm ofisleri ne zaman kurulacak?
CEVAP: Hâlihazırda Kanun yazılı ve görsel medya kanalları ile
halka anlatılmakta olup, reklam ve spotlar yayınlanmaya başlanmış
bulunmaktadır. Diğer taraftan, Sn. Bakanımız başta olmak üzere, Bakanlığımızın
yetkili bürokratları tarafında çeşitli konferans, panel ve toplantılarda Kanun
ve ilgili diğer mevzuat anlatılmakta olup, önümüzdeki süreçte bu bilgilendirme
çalışmaları daha da hız kazanacaktır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının
başlamasına paralel olarak da “kentsel dönüşüm ofisleri” hizmet vermeye
başlayacaktır.
SORU: Vatandaş Kanun’un uygulanması ile ilgili olarak en doğru
bilgiyi nereden alabilir?
CEVAP: Kanun’un uygulanması ile ilgili en doğru bilgi
Bakanlıktan alınabilir. Özellikle Bakanlılık merkez teşkilâtında Altyapı ve
Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü ve Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü
ile İllerde çevre ve şehircilik il müdürlüklerinden bilgi alınabilir.
SORU: Arsamın veya konutumun bulunduğu mahallede nasıl bir
dönüşüm planlandığını hangi kurumdan öğrenebilirim?
CEVAP: Arsanın veya konutun bulunduğu alanda Kanun kapsamında
proje yürütme yetkisi olan ilgili idarelerden öğrenilebilir.
KANUNUN UYGULANMASINDA ÇOĞUNLUK ESASI
SORU: Riskli yapıların yıktırılmasından sonra yapılacak
işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk
ile karar alması yeterli olacak. Ancak, 2/3 çoğunluk kararına katılmayan
vatandaşlar mağdur olacak mı? Mağduriyetlerinin giderilmesi için ne gibi
alternatifler sunulacak?
CEVAP: Riskli binanın yıkılmasından sonra, yapılacak işlemler
konusunda maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile
anlaşmaları gerekmektedir. En az üçte iki (2/3) çoğunluk ile alınan karara
katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça
tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer
paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış
gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit
edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen
tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa
tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye
devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem
yapılır.
SORU: Riskli bina yıkıldıktan sonra, yeni binanın yapılmasında
maliklerin hisseleri oranında üçte ikisinin (2/3) çoğunluğunun karar vermesi
gerekiyor. Bu oran sağlanamazsa meselâ, maliklerin % 50’sinin ortak bir kararda
birleşmesi halinde hangi çözüm yöntemi uygulanacaktır.
CEVAP: Üzerindeki riskli bina yıkılmış olan arsanın maliklerine
yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile
anlaşma sağlanamaması hâlinde, bu arsalar için Bakanlık, TOKİ veya idare
tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilmektedir.
SORU: Oturduğumuz apartmanda (mahallede) 2/3 çoğunluğa
ulaştık. Şimdi ne yapmamız gerekiyor? Dönüşümü yapacak firma ila biz mi
irtibata geçeceğiz?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamında öncelikle yapınızın riskli
olduğunun tespit edilmiş olması gerekmektedir. Bu tespitten sonra, yapılacak
işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluk ile
anlaşmaları hâlinde istenilen firma seçilebilir.
SORU: Riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın
maliklerinden biri veya bir kaçı güçlendirme yapılmasını talep ederse,
güçlendirmeye üçte iki (2/3) çoğunluk ile mi karar verilecek?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’da güçlendirilebileceği teknik olarak
tespit edilen yapıların güçlendirilebileceğinden bahsedilmesine rağmen,
güçlendirme kararının kat maliklerinin ne kadarının oyu ile alınması gerektiği
hususunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu yüzden, 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan bir binada güçlendirme konusunda bu Kanun’a göre
hareket edilmesi gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19 uncu maddesine
göre, bir binada güçlendirme yapılabilmesi için ya “bütün kat maliklerinin
beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının olması” yada “yapının güçlendirilmesinin
zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması” gerekmektedir.
RİSKLİ BİNALAR VE RİSKLİ ALANLARIN
BELİRLENMESİ:
SORU: Yıkılacak binalara Çevre ve Şehircilik Bakanlığı mı
karar verecek. Bu konuda meslek odaları veya belediyeler de görevlendiriliyor
mu?
CEVAP: Riskli yapıların, yani yıkılması gereken yapıların
tespiti öncelikle yapı maliklerince, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve
kuruluşlara yaptırılacaktır.
Kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en
az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden
korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine
katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları;
29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan
izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile
mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı
Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış
kurum ve kuruluşlar, müracaatları hâlinde Bakanlığımızca
lisanslandırılmaktadır.
Ayrıca, verilen süre içerisinde maliklerce riskli yapı
tespiti yaptırılmadığı takdirde Bakanlık, belediye ve il özel idarelerince de
riskli yapı tespiti yapılabilecektir.
SORU: Binamızın riskli olduğunu düşünüyoruz ama üçte iki (2/3)
çoğunluğu yakalayamıyoruz. Maliklerden sadece birinin isteği üzerine binamızın
depreme karşı dayanıklı olup olmayacağının testi yapılabilir mi?
CEVAP: Binalarının riskli olduğunu düşünen vatandaşların,
masraflarını karşılamak suretiyle, Bakanlığımız resmî internet sayfasında ilan
edilen lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara veya belediyelere, il özel
idarelerine, çevre ve şehircilik il müdürlüklerine müracaat ederek, binalarının
riskli olup olmadığını tespit ettirmeleri gerekmektedir. Binanın riskli olup
olmadığını tespit için üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alınmasına gerek
yoktur. Maliklerden herhangi birinin talebi üzerine bu tespit yapılabilir.
SORU: Riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları
nasıl belirlenecek?
CEVAP: Riskli yapılar, Bakanlıkça, Bakanlıkça lisanslandırılan
kurum ve kuruluşlarca, belediyelerce ve il özel idarelerince belirlenebilir.
Riskli alan, Bakanlık veya İdare tarafından tespit edilecek ve Bakanlar
Kurulunca kararlaştırılacaktır.Rezerv yapı alanları ise Bakanlıkça
belirlenecektir.
SORU: Belediyenin bütçe veya teknik eleman yetersizliğinden
dolayı “riskli alan” tespiti yapamadığı durumlarda çevre ve şehircilik il müdürlüğü
neler yapabilir?
CEVAP: Belediyenin bütçe veya teknik eleman yetersizliği
sebebiyle riskli alan tespitini yapamaması durumunda, riskli alan tespitinin
valilikçe yapılması istenebilir. Böyle bir durumda valilik bu tespitin
yapılması konusunda çevre ve şehircilik il müdürlüğüne görev verebilir.
SORU: Yapılan tespitler neticesinde bina riskli çıktı. Ancak,
binadaki dokuz malik binanın yıkılmasına karşı çıktı. Bir malik ise rapora göre
hareket ediyor ve risk taşıdığını iddia ederek yıkılmasını talep ediyor. Bu
noktada uygulama nasıl olacak?
CEVAP: Yapılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya
kanunî temsilcilerince onbeş gün içinde, binanın bulunduğu ildeki çevre ve
şehircilik il müdürlüğüne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. Bu itirazları
dördü üniversitelerin ilgili bölümlerinden öğretim üyesi ve üçü de Bakanlık
personeli olmak üzere, yedi kişiden teşkil olunan teknik heyetler
inceleyecektir. İnceleme neticesinde riskli bina raporu kesinleşir ise, bu
binanın yıkılması gerekmekte olup, yıkım konusunda maliklerce herhangi bir
karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.
SORU: Riskli yapı tespiti masrafları ile yıkım masraflarını
kim ödeyecek?
CEVAP: Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını
malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin
Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile
yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu
müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak
üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek
belirtmesinde bulunulacaktır.
SORU: Oturduğum bina riskli ise, dönüşüm süreci başlayana
kadar bu binada oturmak istemiyorum. Ne yapmalıyım?
CEVAP: Riskli olarak tespit edilen binaların bir an evvel
tahliyesi gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun uyarınca, anlaşma ile tahliye edilen
riskli yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri
tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise, kira yardımı yapılabilmektedir.
SORU: Kanun’da, “Bakanlık riskli yapıların tespitini süre
vererek maliklerden isteyebilir.” hükmü yeralmakta olup, Bakanlık, hangi
alanlardaki yapı maliklerine süre vererek riskli yapı tespiti talebinde
bulunacaktır? Bu alanlar ve malikler nasıl belirlenecek?
CEVAP: Kanun’da “riskli yapı” kavramı ile “ekonomik ömrünü
tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapılar”
anlatılmaktadır. Bu tür yapıların yoğun olarak bulunduğu alanların öncelikli
olarak ele alınması gerekmektedir. Ancak, Bakanlıkça herhangi bir süre
verilmesi beklenilmeksizin yapı maliklerince yapılarının risklilik durumunun
bir an evvel tespit edilmesi can güvenliği bakımından önem arzetmektedir.
SORU: Riskli yapının tespiti mal sahiplerince hangi süreye
kadar yapılmak zorundadır? Nihaî süre ne zamana kadardır?
CEVAP: Kanun’da riskli yapı tespitinin yapılması gereken kesin
bir süreye yerverilmiyor. Riskli yapı tespitinde süre, Bakanlıkça, riskli yapı
tespitinin süre vererek maliklerden istenilmesi hâlinde sözkonusu olacaktır.
Böyle bir durumda da süreyi Bakanlık belirleyecektir. Ancak, can güvenliği
sözkonusu olduğundan, riskli yapı tespitlerinin yapı maliklerince bir an evvel
yaptırılması gerekmektedir.
SORU: Herhangi bir binanın riskli olduğu tespit edildikten
sonra binanın iki ay içinde yıkılması mı gerekiyor?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapının yıktırılması
süreci şu şekilde olacaktır:
- Riskli yapı tespitinden sonra maliklere, altmış günden
az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
- Bu süre içerisinde bina maliklerince yıktırılmamış ise,
yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek, otuz günden az olmak üzere
ek süre verilir.
- Bu ek süre içinde de riskli yapıların maliklerince
yıktırılmaması hâlinde, tahliye ve yıktırma işlemleri, mahallî idarelerin de
iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
- Yıktırma işi mülki amirler tarafından da yapılmaz ise,
riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye (belediyelere
veya il özel idarelerine) bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen
yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır.
SORU: 30-40 yıllık eski bir binada oturuyorum. Şehir
merkezinde, güzel bir bina. 6306 sayılı Kanun ile burayı yıkıp beni şehir
dışına gitmeye mecbur mu edecekler?
CEVAP: Öncelikle sözkonusu binanın zemin yapısı sebebiyle mi,
yoksa binaya ilişkin sebepler ile mi riskli yapı olarak tespit edildiği
önemlidir. Zemin yapısı sebebiyle “riskli yapı” veya binanın bulunduğu alanın
zemin özellikleri sebebiyle “riskli alan” tespiti yapılmış ise, bu alanlarda
yapılaşma imkânı kısıtlı olacağından, bu binanın yerine rezerv alanda yapılacak
başka bir binanın verilmesi sözkonusu olabilir. Ancak, sözkonusu bina, binaya
ilişkin sebeplerle “riskli yapı” olarak tespit edilmiş ise, yerinde dönüşüm
yapılması mümkün olacaktır.
RİSKLİ ALANLARDA UYGULAMA ESASLARI:
SORU: Riskli alanlardaki yapılara verilen kamu hizmetlerinin
durdurulmasının sözkonusu olacağı doğru mudur? Evet, ise, bu durum insan
haklarına aykırı değil mi?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’da, “uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ
veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü
alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal
gaz verilmeyeceği ve verilen hizmetlerin kurum ve kuruluşlar tarafından
durdurulacağı” hükme bağlanmıştır. Kanunun bu hükmü ile vatandaşın, can
güvenliği bakımından riskli olan bir binada oturmaya devam etmesine engel
olunması amaçlanmış olup, vatandaşın yaşama hakkının gözetilmesi sözkonusudur.
Bu da insan haklarına aykırı değil tam aksine insan haklarının bir gereğidir.
SORU: Riskli alan olarak ilan edilen bölgenin içindeki sağlam
binalar da yıkıma dâhil edilecek mi?
CEVAP: Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde
sağlam yapı bulunması hâlinde, bu sağlam yapı uygulama dışı tutulabilecektir.
Böyle bir durumda bu sağlam binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz
imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu
korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü açısından gerekmesi hâlinde, riskli
alan içerisinde kalan sağlam binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar
çerçevesinde yıkılıp yerlerine yeni binalar yapılabilecektir.
SORU: Riskli alan içerisindeki sağlam yapılar planın bütünlüğü
için gerekirse yıkılacaktır. Ancak, bu sağlam yapı hak sahipliği çalışmalarında
çürük yapı ile aynı şekilde değerlendirildiği takdirde gerçek anlamda hak
mahrumiyetleri yaşanacak; evini veya iş yerini plana ve ruhsata göre yapmış
vatandaşın, yani, kanuna uymuş ve kaçak yapı yapmamış olan vatandaşın devlete
olan güvenini dahi sarsılacaktır. Hatta bazı alanlarda üzerindeki ev veya
dükkânın değeri araziden çok daha kıymetli olan yerlerin durumu ise, daha vahim
olacaktır. Hak sahipliği çalışmalarının taşınmazın değerlendirilmesi sonrasında
(ev+arsa+dükkân bütün gayrimenkullerin değerlendirilmesi sonrasında) arsası üzerinden
değil, arsası üzerindeki bütün gayrimenkulün değerlendirilmesi sonrasında hak
sahibi yapılması (gayrimenkul üzerinden değil) daha adil bir yaklaşım olmaz mı?
CEVAP: Riskli alan içerisindeki uygulamalarda hak sahipliği
çalışmalarının nasıl olacağı proje bazında belirlenecektir. Ancak, hak
sahipliği çalışmaları safhasında binaların değerlemesinde binanın ve arsanın
bütün nitelikleri (kaçak olup olmadığı, riskli olup olmadığı, işyeri veya konut
olarak kullanılması gibi) göz önünde bulundurularak bir değerleme
yapılacağından, çok ciddi hak mahrumiyetlerinin yaşanmayacağı
değerlendirilmektedir.
SORU: Mevcut imar planı sınırları içerisinde iskân edilmiş
alanlarda ve imar planına esas jeolojik etüd raporu olmayan yerleşim
alanlarında riskli alan olup olmadığı konusunda yapılacak tespitler hangi
kapsamda yapılacak?
CEVAP: Mevcut imar planı sınırları içerisinde iskân edilmiş
alanların ve imar planına esas jeolojik etütd raporu olmayan yerleşim
yerlerinin “riskli alan” olup olmadığı, diğer alanlarda olduğu gibi, ancak
yapılacak bir tespit neticesinde anlaşılabilir. Yani, meselâ, imar planına esas
jeolojik etüd raporu olmayan bir yerleşim yeri otomatik olarak “riskli alan”
olarak kabul edilmeyecektir. Ayrıca, “riskli alan” sadece zeminden kaynaklanan
sebeplerden dolayı belirlenmiyor, üzerindeki yapılaşma sebebiyle de herhangi
bir alan “riskli alan” olarak tespit edilebilir.
SORU: 6306 sayılı Kanun’un “Tanımlar” kısmında “riskli alan”
tanımlanırken, “Uygulama” kısmında sadece “riskli yapıların tespiti”nin nasıl
olacağı belirtilmektedir. Dolayısıyla, öncelikle “riskli alan”lar belirlenip
sonra “riskli yapı”ların tespiti mi yapılacak, yoksa yapı maliklerinin
yapılarının riskli olup olmadığını tespit edecekleri dönemde çevre ve
şehircilik il müdürlükleri alan tespitlerini mi yapacak?
CEVAP: Öncelik sonralık kıstasına tabi olmaksızın 6306 sayılı
Kanun uyarıca “riskli alan” ve “riskli yapı” tespit çalışmaları ayrı ayrı
yürütülebilir. Daha geniş bir alanda uygulama yapılmak isteniliyor ise “riskli
alan” tespit çalışması yapılabileceği gibi, bir binanın malikleri de
binalarının risklilik durumunu tespit ettirerek sadece kendi binalarına yönelik
uygulama yapabilirler.
SORU: Riskli alan olarak belirlenen bölgede ayrıca riskli yapı
tespiti yapılacak mı?
CEVAP: Zemin yapısı veya
üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan
herhangi bir alan “riskli alan” olarak tespit edilmiş ise, bu alanda yeralan
yapıları tek tek riskli olup olmadığının ayrıca tespitine gerek
bulunmamaktadır.
SORU: 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli alan” olarak tespit
edilen bir bölgede yeralan “tescilli yapılar” hakkında nasıl bir uygulama
yapılması düşünülüyor?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli alan” olarak tespit
edilen bir bölgede “tescilli yapılar”ın bulunması hâlinde, 2863 sayılı Kanun
uyarınca Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşü alınarak uygulama yapılacaktır.
SORU: Riskli alanda fay zonu var ise buradaki yapılar ile
heyelan olabilecek bölgelerdeki yapıların durumu ne olacak?
CEVAP: Riskli alan olarak tespit edilen alanlarda yapılacak
uygulamalarda, çeşitli sebeplerle riskli alan tespiti öncesinde aynı alanda
mevcut olan konut sayısı kadar yeni konut yapılması mümkün olmaz ise, alan
içerisindeki bazı hak sahiplerinin rezerv yapı alanlarında yapılan konutlardan
hak sahibi olmaları sözkonusu olabilecektir. Özellikle zeminden kaynaklanan
sebeplerle, meselâ, fay hattı üzerinde bulunan yerleşim yerlerinde “riskli
alan” olarak tespit edilen alanın tamamen yapılaşmaya kapatılması da sözkonusu
olabilecektir. Böyle bir durumda da, bu alandaki yapı maliklerine rezerv yapı
alanlarındaki konut veya işyerinden verilebilecektir.
SORU: Riskli alanda yeni verilmiş ruhsatlar, devam eden
inşaatlar ve yeni verilecek ruhsatların durumu ne olacak?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’da, “Bakanlık veya uygulamayı
yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdarenin, riskli alanlarda, riskli yapıların
bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında Kanun kapsamındaki proje ve
uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak
durdurabileceği” hükme bağlanmış olup, imar ve yapılaşma iş ve işlemlerinin
geçici olarak durdurulması yönünde bir karar verilmemiş ise mevcut yapılmakta
olan iş ve işlemlere devam edilecektir.
SORU: Riskli alan belirlenirken İl Afet ve Acil Durum
Müdürlüğü’nün koordinasyonu, görüşü veya bir komisyon oluşturulması suretiyle
bir inceleme olacak mı?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’a göre, “Riskli alan” belirlenirken
Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.
SORU: Belediyelerin meclis kararı ile “riskli alan” teklifine
müdahalesi mümkün mü?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’a göre, belediyeler “riskli alan”
belirleyip, Bakanlar Kurulu’nca karar alınmak üzere, Bakanlığımıza
sunabilirler. Böyle bir durumda belediye meclislerinin riskli alan teklifine
müdahalesi sözkonusu olabilecektir.
SORU: Çevre ve şehircilik il müdürlükleri, belediyelerin
riskli alan teklifinde Bakanlığın sekretarya görevini mi yürütecek?
CEVAP: Bakanlık taşrada yapmak istediği işleri taşra taşkilâtı
olan çevre ve şehircilik il müdürlükleri vasıtasıyla yapmaktadır. Dolayısıyla,
il müdürlükleri Bakanlıkça yapılacak riskli alan tespitlerinde ve belediyelerce
yapılan riskli alan tespitlerinin incelenmesi ve değerlendirilmesi safhalarında
görev alabilecektir.
SORU: Riskli alan kapsamında değerlendirilebilecek bir
mahalle, belediyenin siyasî kaygılarıyla riskli alan için meclis kararı
alınmasından kaçınılması durumunda çevre ve şehircilik il müdürlüğünün yetkisi
nedir?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun’a göre, Bakanlık veya idare, yani
belediyeler veyahutta il özel idareleri “riskli alan” belirleyebilirler.
Belediyelerin siyasî kaygılarla riskli alan belirlemekten kaçınması halinde, İl
özel idareleri veya Bakanlık merkez veya taşra teşkilâtı vasıtasıyla riskli
alan belirlemesinde bulunabilir.
KANUNUN GETİRDİĞİ HAKLAR VE FİNANSAL
DESTEK:
SORU: Riskli yapı tespiti ücretsiz mi yapılacak, bu tespitler
için kredi yardımı yapılacak mı?
CEVAP: Kamu binalarında yapılacak tespitin masrafı ilgili kamu
idaresince karşılanacaktır. Özel mülkiyete tabi binaların tespit masraflarından
ise bu binaların malikleri sorumlu olacaktır. Kanun kapsamında Dönüşüm
Projeleri Özel Hesabı’nın finans durumunun yeterli olması hâlinde riskli
yapıları tespiti için kredi verilebilecektir.
SORU: Kanun kapsamında kira yardımı hangi şartlarda yapılacak?
CEVAP: Anlaşma ile tahliye edilen Kanun kapsamındaki yapıların
maliklerine kira yardımı yapılabilir.
- Kira yardımı aylık 600 Türk Lirasını, yardım süresi
ise, 18 ay’ı geçemez. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu
tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi oranında güncellenir.
- Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı,
taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir.
- Kanun kapsamındaki yapılarda kiracı veya sınırlı aynî
hak sahibi olarak oturanlara veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek
oranda defaten kira yardımı yapılabilir.
- Kira yardımı başvuruları; riskli alan ve rezerv yapı
alanlarında, riskli alan veya rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu
belgesi ile birlikte uygulamayı yapan idareye, riskli alan ve rezerv yapı alanı
dışındaki riskli yapılarda ise, riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesi
ile birlikte çevre ve şehircilik il müdürlüğüne yapılır.
SORU: Riskli yapı tespitini yaptırmak için Bakanlıktan kredi
kullanılabilir mi?
CEVAP: Riskli yapı tespitleri için, Dönüşüm Projeleri Özel
Hesabı’ndan tespit kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına
aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde riskli yapı tespitinin
yaptırılması ve Bakanlığa gönderilmesi zorunludur.
SORU: Riskli yapı tespiti kredisi başvuruları nasıl ve nereye
yapılır?
CEVAP: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan tespit kredisi
kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları ildeki çevre ve şehircilik il
müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir.
SORU: Riskli yapı tespiti kredisi geri ödeme süresi ne
kadardır?
CEVAP: Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler
kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.
SORU: Riskli binanın yıkımı için Bakanlıktan kredi
kullanılabilinir mi?
CEVAP: Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit edilen
yapılar için, Bakanlıkça Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan yıkım kredisi
verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten
itibaren altı ay içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak enkazının kaldırılması
ve Bakanlığa bilgi verilmesi zorunludur.
SORU: Yıkım kredisi başvuruları nasıl ve nereye yapılır?
CEVAP: Kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince, bulundukları
ildeki çevre ve şehircilik il müdürlüğüne başvurulması gerekir.
SORU: Yıkım kredisinin geri ödemesi süresi ne kadardır ve ne
zaman başlar?
CEVAP: Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır. Geri ödemeler
kredinin verildiği tarihi takip eden ay başlar.
SORU: Bakanlıkça verilecek yapım kredisi için nereye
başvurulur?
CEVAP: Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kredi kullanmak
isteyen hak sahiplerince, bulundukları ildeki çevre ve şehircilik il
müdürlüğüne başvurulur.
SORU: Bakanlıktan yapım kredisi kullanıldığı durumda işlemler
nasıl yürütülür?
CEVAP: Kredi kullananlar ile Bakanlık arasında borçlanma
sözleşmesi düzenlenir. Gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılır.
Kullanılan kredi Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan hak sahibinin hesabına
aktarılır.
SORU: Bakanlıktan kullanılan yapım kredisinin ödemesi nasıl
yapılır?
CEVAP: Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak
isteyenlere açılan kredinin yüzde yirmi beşi peşin olarak, geri kalanı da üç
eşit taksitte inşaatın ilerleme oranı dikkate alınarak, Dönüşüm Projeleri Özel
Hesabı’ndan hak sahibinin hesabına aktarılır.
SORU: Kanun’da, riskli konutunu yıktıktan sonra yeni konutunu
kendi imkânları ile yapmak isteyenler için kredi dışında başka kolaylıklar var
mı?
CEVAP: 6306 sayılı Kanun uyarınca, yapılacak olan işlem,
sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce
alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti
ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar
ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır. 6306 sayılı Kanun
kapsamında riskli konutunu yıkarak yenisini yapmak isteyenlere, sayılan bu
harç, vergi ve ücretlerin ödenmemesi sebebiyle de ekonomik olarak bir fayda
sağlanmış olacaktır.
SORU: Bakanlıkça verilecek yapım kredisinin metrekare bazında
sınırlaması var mıdır? Var ise kullanacak kredi neye göre değişir?
CEVAP:
|
100 m2 ye kadar
|
101-150 m2
|
150 m2 den büyük
|
KONUT
|
120 ay
|
84 ay
|
60 ay
|
Güncelleme Oranı
|
Aynen uygulanır
|
% 10 artırımlı uygulanır
|
% 20 artırımlı
uygulanır
|
Verilebilecek
Kredi Tavanı
|
60.000 TL
|
90.000 TL
|
100.000 TL
|
|
50 m2 ye kadar
|
50 m2 den büyük
|
İŞYERLERİ
|
48 ay
|
36 ay
|
Güncelleme Oranı
|
% 10 artırımlı
uygulanır
|
% 20 artırımlı
uygulanır
|
Verilebilecek
Kredi Tavanı
|
50.000 TL
|
100.000 TL
|
SORU: Anlaşmalı
Bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteğinin limitleri nasıldır?
CEVAP:
Kredi Türü
|
Faiz Desteği
Oranı
|
Azami Ödemesiz
Dönem (Yıl)
|
Azami Vade (Yıl)
|
Hak Sahipliği Bazında Destek Sağlanacak Kredi Üst
Limiti
|
Güçlendirme
Kredisi
|
% 4
|
2
|
10
|
50.000 TL
|
Konut Yapım
Kredisi
|
% 4
|
2
|
10
|
100.000 TL
|
İşyeri Yapım
Kredisi
|
% 3
|
2
|
7
|
100.000 TL
|
SORU: Birden fazla konutu veya işyeri bulunan maliklerin
anlaşmalı bankadan kullanacağı kredinin üst limiti nedir?
CEVAP: Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam
kredi tutarı 500.000 TL’yi geçemez.
SORU: Faiz desteği kredi bitimine kadar devam edecek mi?
CEVAP: Faiz desteği, kredi süresince devam edecek olup, hak
sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz
desteği ödemeleri durdurulur. Taksit ödemeleri gerçekleştirildiği takdirde faiz
desteğine devam edilir ve gecikmeden kaynaklı her türlü sorumluluk ve
faizlerden hak sahibi sorumlu olur.
SORU: Daha evvel konut kredisi kullanarak alınmış bir konutun
6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesi hâlinde, yeniden
kredi almak bakımından nasıl bir yol izlenebilir?
CEVAP: Daha evvel konut kredisi kullanılarak alınmış bir konut
üzerine krediyi kullandıran Banka tarafından, birinci sıradan ipotek
koydurulmuş olduğundan, böyle bir binan riskli yapı olarak tespit edilmesi
hâlinde, riskli yapı tespit raporu ile birlikte konut kredisi alınan bankaya
başvurularak, konut kredisinin yenilenmesinin istenilmesi gerekmektedir. Bu
müracaat üzerine, konut kredisi kullanılan banka, 6306 sayılı Kanun kapsamında
yeni konut yapılması veya edinilmesi için yeni bir kredi kullandırabilir.
Bankanın vereceği bu krediye, Bakanlığımızca, 13.10.2012 tarihli Resmî
Gazete’de yayınlanan “6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan
Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Karar” gereğince
yıllık % 4 faiz desteği verilecektir.
Daha evvel konut kredisi kullanılan Banka riskli yapı
tespiti üzerine yeni kredi açmaz ise, başka bir bankaya da başvurulabilir.
Başvuru yapılan en az üç bankadan kredi kullandırılamadığına dair yazı alınması
ve bu yazılar ile birlikte Bakanlığımıza başvuru yapılması hâlinde, 6306 sayılı
Kanun kapsamında Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’ndan kredi
kullandırılabilecektir. 6306 sayılı Kanun kapsamında Dönüşüm Projeleri Özel
Hesabı’ndan kredi kullanılması durumunda, daha evvel konut kredisi kullandırmış
olan bankanın taşınmaz üzerine koymuş olduğu ipoteğe rağmen, Bakanlığımız
taşınmaz üzerine birinci derece ve sırada ipotek tesis edecektir.
SORU: Bakanlıktan veya anlaşmalı bankalardan kullanılacak
kredilere hak sahipleri nasıl başvurur?
CEVAP: Bakanlıktan kullanılacak yapım kredileri başvurular,
riskli yapı tespit raporu ve dilekçe ile birlikte çevre ve şehircilik il
müdürlüğüne yapılır. İl Müdürlüklerince incelenen kredi başvurularından uygun
görülenler onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilir.
Bakanlık ile anlaşması bulunan bankalardan kullanılacak
krediler için ise, riskli yapı tespit raporu ile birlikte bankaya kredi
başvurusunda bulunulur. Banka, bankacılık mevzuatına göre inceleme yapar ve
6306 sayılı Kanun kapsamında kullandıracağı krediyi onaylanmak üzere Bakanlığa
gönderir. Bakanlığın onay vermesi durumunda kullanılan krediye faiz desteği
sağlanır.
SORU: Hak sahibinin ödemelerini yapmaması durumunda Bankalar
Bakanlıktan bir talepte bulunabilecek mi?
CEVAP: Hak sahiplerinin bankalardan kullanacakları kredinin
anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz ödemelerinden doğan risk
tamamen bankaya aittir.