6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 6

Uygulama işlemleri

    Konu:        

§  Dönüştürmeye Tabi Tutulan Taşınmazların Değer Tespiti

§   Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda GerçekleştirilenKonutların Bedellerinin Tespiti

§  İdare İle Anlaşma

Dönüştürmeye Tabi Tutulan Taşınmazların Değer Tespiti

6306 sayılı Kanun 6/7.fıkrası   uyarınca  dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılacak veya yaptırılacaktır.

Dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerlendirilmesinin nasıl yapılacağının usul ve esasları  Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğince belirlenmiş olup;

12. Maddesinde; 

Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edileceği ön görülmüştür.

Komisyon; taşınmazın değerini, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edecektir.

Kamulaştırma Yasasının 27. Maddesi gereği acele kamulaştırma bedeli, mahkemece seçilecek ehil bilirkişiler vasıtası ile belirlenirken, 6306 sayılı yasa ile bu yetki Bakanlık, TOKİ ve İdareye verilmiştir.Bu durumda kentsel dönüşüm alanındaki acele kamulaştırmaya tabi olacak taşınmazların bedelleri takdiri kurum bünyesinden  en az üç kişiden oluşturulacak komisyonların takdirine bırakılmıştır.

 Yıllar sonra açılacak ve yıllarca sürecek Kentsel Dönüşüm yasası kapsamında kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın tesciline ilişkin davalarda görev alacak bilirkişilerin 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi olarak faaliyet gösteren değerleme uzmanları arasından seçileceği ve bu uzmanlar, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından oluşturulan değerleme standartlarını esas alarak  düzenleyecekleri raporlar doğrultusunda Mahkemelerce nihai taşınmazın bedeli belirleyecek ve farkı da yıllar sonra tahsil etmeye çalışılacaktır. Ancak mahkemece takdir edilebilecek farklar için tahsili aşamasında Yasanın 7/11.fıkrası uyarınca haciz ve tedbir uygulanamayacak ve vatandaş yine Bakanlık,TOKİ ve Belediyelerin takdir ve insafına bırakılacaktır. Nerde kaldı Anayasaca teminat altına alınan Mülkiyet hakkı!!!

Dönüştürmeye Tabi Tutulan Alanlarda Gerçekleştirilen Konutların Bedellerinin Tespiti

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kanunun uygulaması hakkındaki yönetmeliğinin;

13/3 fıkrası uyarınca;

 İlgili Kurum ile anlaşma yapan taraflara verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanacaktır.

 Yönetmeliğin 13/2 fıkrası uyarınca Anlaşma yapılan malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden  malikin yıkılan taşınmazının Kurumca tespit edilen bedeli  düşülecektir.

6306 sayılı Kanun 6/4.fıkrası  uyarınca da riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlar üzerinde yapımı gerçekleştirilen konutların bedelleri, gerekli görüldüğünde, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, tabii afetin ortaya çıkardığı durumlar, konut rayiç ve enkaz bedelleri ile uygulama alanındaki kişilerin mal varlığı ve geliri göz önünde bulundurularak Bakanlar Kurulu kararı ile yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ve altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilinecektir.

Yönetmelikte inşaat maliyet bedelinin tespitinde dikkate alınacak kalemler gibi giderler olarak tanımlanmış olup kesinlik ifade etmemektedir. Zira bu kalemlere 6306 sayılı yasanın 6/4.fıkrasındaki sosyal donatı ve altyapı harcamalarını da şimdilik ilave edilmesi gerekmektedir.

6306 sayılı yasanın 6/5.fıkrası uyarınca Bakanlık; Kamu ve özel sektör iş birliğine dayanan usullerle kat veya hasılat karşılığı da dâhil olmak üzere Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde inşaat yapmaya veya yaptırmaya yetkili olup, kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işlerini, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununun 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen nedenlerle pazarlık usulu ile yapabilecektir.

İdare İle Anlaşma

6306 sayılı yasanın 5 inci maddesinin 1.fıkrasında; Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esası getirilmiş olup, aynı yasanın 2.fıkrasınca da bu Kanun uyarınca yapılacak anlaşmaların usul ve esasları Bakanlıkça belirleneceği ön görülmüştür.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunun Uygulaması Hakkındaki Yönetmeliğinin 16.maddesi uyarınca da İdare ile anlaşma yapan taşınmaz malikleri, İdarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmet ve emlak vergisi gibi vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak idareye teslim edeceklerdir.

Her ne kadar yasada malikler ile anlaşma yapılmasında bahsediliyor ise de anlaşmaların usul ve esasları Bakanlıkça belirleneceği ön görülüş ve  yapılacak konut ve işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü ilgili kurumca belirleneceğine göre maliklerin  bu tür anlaşmalarda her hangi bir söz hakkı bulunmamaktadır.