6306 sayılı Kanun Hakkında Bilgilendirme 5

Konu:  Uygulama işlemleri

     Kat Maliklerinin Alabileceği Kararlar

Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler yasanın 6 ve Yönetmeliğin 15 inci maddelerinde anlaşılması güç ve ucu açık bir biçimde  aşağıda belirttildiği şekilde düzenlenmiştir.

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilecektir.

Bu taşınmazların niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam edecektir.

Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

Riskli yapılarda, Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca;

1.  parsellerin tevhit (birleştirme) edilmesine,

2.  münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,

3.  Yeniden bina yaptırılmasına,

4.  Payların satışına,

5.  Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ,

6.  Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye katılmak,(yönetmelikle) esas,

karar alınmak üzere, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.

Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.

Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.

 En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri; Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarıca tespit ettirilen  riskli yapının değerine göre belirlenir.

En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir

Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.  

Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Müdürlük vasıtasıyla gerçekleştirilecektir.

Bir parselde birden fazla riskli yapı bulunması halinde her bir yapı için ayrı ayrı rapor düzenlenerek Bakanlığın onayına istinaden uygulama işlemi yapılacağı ,

  Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında proje paydaşlarının en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği  de ayrıca öngörülmüştür.

Riskli alanda veya riskli yapıların bulunduğu parselde risksiz yapı bulunması halinde, bu yapı uygulama dışı tutulabilir. Bu durumda binanın bulunduğu alan ifraz edilebilir. İfraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması halinde binanın hâlihazır durumu korunabilir

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği ve yapılacak olan kamulaştırmaların iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılacağı ve ilk taksit ödemesinin, kamulaştırma  tutarlarının beşte biri oranında olacağı belirtilmiştir.

Bakanlık;

Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,

Riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkili olduğu, bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yaptırılacağına, bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya yetkili olduğuna göre;

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda maliklerinin  uygulamaya esas kararları alınabilmesi için arsa haline gelen taşınmazının  halahazır veya yapılacak imar planındaki durumunu, imar şartları veya ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak proje veya projelerin öncelikle  bilinmesi gerekmektedir.

Bu durumların Bakanlıkça veya yetkilendirilmesi halinde İdarelerce önceden belirlenmeden kat maliklerinin oybirliği veya üçte iki oranında yasada belirlenen hususlarda haklarına   uygun  kararları almaları çok zor  görülmektedir.

Bu nedenle her hal ve şartlarda maliklerin mağdur edilmeyeceği beyan ve vaatler yerine, Bakanlık yetkisini kullanarak öncelikle riskli alan olarak ilan ettiği alanlarda uygulayacağı her tür ve ölçekteki planlama işlemlerini yapması veya yaptırması, planlamaya esas teşkil edecek standartları belirlemeli ve gerek görmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeli veya özel standartlar ihtiva eden planları öncelikle  yapılması ve ilan etmesi  gerekmektedir.